DES MOINES, Iowa - Cada vez mais fazendeiros e proprietários de terras querem saber como usar a seção 1031 do Código da Receita Federal (conhecida como troca da seção 1031) para diferir impostos e aumentar a riqueza na compra de propriedades substitutas.
Embora não seja amplamente compreendido, os detalhes da transação de uma troca 1031 podem ser examinados por meio de um intermediário qualificado.
Este foi um tópico abordado em uma apresentação aos agricultores, proprietários de terras, e corretores na Land Investment Expo desta semana.
David Brown, presidente do IPE 1031, uma empresa de âmbito nacional que oferece serviços de intermediários para vários tipos de bolsas, não foi capaz de passar pelos primeiros cinco slides de uma apresentação de 50 slides antes de ser inundado com várias perguntas sobre a realização de 1031 intercâmbios.
Uma troca 1031 é definida como uma troca de bens imóveis do mesmo tipo que permite a uma pessoa que vendeu aquele ativo investir os retornos em uma nova propriedade para evitar impostos sobre ganhos de capital.
O governo dos EUA quer incentivar as pessoas a continuar a manter seus investimentos na economia, Brown diz.
Em termos simples, é uma ferramenta de diferimento de impostos, permitindo que as pessoas invistam em ativos mais adequados e adequados à sua situação particular.
Fluxo de caixa e benefícios de riqueza
A seção 1031 da lei de câmbio, promulgado em 1921, tem ajudado fazendeiros e proprietários de terras a construir riqueza e manter o fluxo de caixa em suas operações por décadas.
“As pessoas que estavam trocando um cavalo por um cavalo não tiveram que pagar o imposto sobre essa transição, ”Diz David Brown, presidente IPE 1031.
Até 1991, as pessoas até podiam usar a troca de maconha, colocando várias fazendas juntas, negociando entre si, e oferecendo o que eles precisavam.
Agricultores e não agricultores estão usando a ferramenta de troca 1031 para consolidar as operações agrícolas, traga uma fazenda para mais perto de onde eles moram, ou possuir terras com um CSR mais alto, Brown diz.
Ao permitir que os proprietários de terras retenham os dólares dos impostos da venda de uma fazenda que normalmente iria para o governo, seção 1031 intercâmbio ajuda os agricultores a construir riqueza.
“Se eu tiver um imposto de $ 100, 000 e posso reinvestir na nova propriedade que estou comprando sem pagar o imposto, são dólares que posso usar, ”Brown diz.
“Esses são dólares de valor de tempo para construir minhas participações de investimento versus acabar investindo $ 100, 000 a menos do que pensei que poderia. ”
1031 Troca de mal-entendidos
O maior equívoco sobre as trocas de 1.031 é a ideia de que as pessoas estão saindo de propriedades agrícolas transitórias em torno das áreas metropolitanas e negociando por ativos imobiliários em comunidades mais rurais.
“Não estou dizendo que essas transações não acontecem. Mas eles são uma fração de uma porcentagem de 1.031 transações de câmbio que administramos, ”Brown diz.
Por exemplo, os agricultores não estão comprando grandes extensões de terra nas áreas rurais com o dinheiro que ganharam com a venda de terras para incorporadores próximos a uma grande cidade.
"Na verdade, existem vários estudos que mostram que as trocas 1031 não elevam os valores das terras agrícolas. Em vez de, este tipo de ferramenta de investimento mantém os valores das terras agrícolas sob controle ou os reduz porque contribuem para um aumento na oferta de propriedades porque as pessoas não têm medo de vender suas terras. E sem a seção 1031, você não teria o suprimento de terra, empurrando os preços para cima devido ao baixo estoque disponível, ”Brown diz.
10 principais bandeiras vermelhas do Exchange
Embora as trocas de 1031 possam ser benéficas para os agricultores que vendem e substituem ativos imobiliários, compreender os aspectos legais deles pode ser muito confuso. Na Land Investment Expo desta semana, Brown compartilhou essas 10 bandeiras vermelhas de troca com uma sala cheia de fazendeiros, proprietários de terras, e corretores.
1 O intermediário qualificado desqualificado :Contribuintes que buscam os serviços de uma empresa intermediária qualificada, (como a empresa IPE 1031 de Brown), deve inquirir sobre a propriedade da empresa. Um intermediário desqualificado não pode ser o advogado do contribuinte, contadores, corretores / corretores imobiliários e funcionários.
2 Não fazendo as perguntas certas :A chave para uma transação de câmbio bem-sucedida é o planejamento e a consultoria com um intermediário qualificado, bem como consultores fiscais e jurídicos.
3 Contratos de compra de imóveis não atribuíveis :Na seção 1031, o agricultor que realiza a troca é obrigado a ceder o contrato de compra a um intermediário qualificado.
4 Negociando em valor :Para diferir todos os impostos em uma transação de câmbio, três regras gerais devem ser satisfeitas. Primeiro, o valor da fazenda ou propriedade que você está comprando deve ser maior ou igual ao valor da propriedade vendida. Em segundo lugar, todo o patrimônio da fazenda ou propriedade vendida deve ser reinvestido na nova propriedade de investimento. Terceiro, todo alívio da dívida da fazenda ou propriedade vendida deve ser substituído por uma nova dívida equivalente na propriedade de substituição.
5 Não utilizando o poder das trocas reversas :Uma troca reversa pode ajudar um contribuinte em troca com a capacidade de localizar e adquirir a propriedade mais adequada com pressões de tempo reduzidas.
6 Não documentando a troca :Os requisitos de documentação da seção 1031 são estritos e os requisitos de precisão não podem ser negligenciados. Um intermediário qualificado deve garantir que os termos do documento técnico de troca, avisos, identificações, e outros requisitos são tratados corretamente.
7 Transações com partes relacionadas proibidas :Um fazendeiro ou qualquer contribuinte não pode usar uma transação de câmbio 1031 para comprar uma propriedade de um parente. Exceções e alternativas de estruturação existem.
8 Flipper e status de revendedor :Para se qualificar para o tratamento da seção 1031, a propriedade deve ser mantida para investimento ou uso em um comércio ou negócio. Flippers e negociantes de propriedade não são elegíveis para o tratamento da seção 1031.
9 Problemas de declaração de liquidação :Os contribuintes envolvidos em trocas 1031 não podem usar o produto da propriedade que venderam para pagar despesas como aluguéis e depósitos, custos de empréstimo, e despesas não relacionadas ao imóvel. Mais, a nova propriedade de investimento não pode ser superfinanciada.
10 Problemas de parceria :Embora os parceiros de uma LLC com vários membros possam desejar vender a propriedade da parceria e usar esses rendimentos para trocar por uma propriedade de substituição separada, isso não é permitido pela seção 1031.
