O problema
Enviado por e-mail de D.T.
Minha esposa e eu estamos tentando descobrir quais valores usar para a terra, maquinaria, e suor equidade para distribuição futura. Gostaríamos de ser capazes de racionalizar e explicar como chegamos à nossa justiça e números de compra. Quais são as melhores fórmulas para usar?
A solução
Boas notícias! Seu problema pode ser resolvido. Porque? Porque você escreve a fórmula! A fórmula deve incluir suas necessidades de fluxo de caixa, as capacidades de fluxo de caixa da fazenda de seus herdeiros agrícolas, equalização de herdeiros não agrícolas, e sua intenção. Vamos começar com fórmulas terrestres.
Valor justo de mercado: Sem fórmulas, apenas assustador para a próxima geração.
Porcentagem de mercado justo va lue: Por que você venderia para seu herdeiro agricultor? O que é valor justo de mercado? Divida os dois números. Esta pode ser sua porcentagem.
Avaliação de uso especial: Este é o Código IRS 2032A, originalmente usado para reduzir os valores imobiliários. Agora, esta pode ser uma fórmula simples para determinar o valor do uso da terra.
Defina um preço agora para distribuição posterior: Ame-o ou odeie-o. Minha pergunta simples é, você iria a um leilão hoje e concordaria em comprar algo que terá seu preço definido 20 anos depois?
Comece a vender agora: Defina o preço do contrato, termos, taxa de juros, e o herdeiro começa os pagamentos agora.
Para fórmulas de maquinário, as coisas ficam um pouco mais simples.
Valor justo de mercado: Pode ser uma grande variedade de números, mas justo parece bom.
Porcentagem do valor justo de mercado: Isso é comum e lógico. Comece com um pouco de matemática rápida. Valor total do seu maquinário dividido por 10 (como se fosse um contrato de arrendamento de 10 anos), em seguida, divida esse número pelo número de hectares cultivados. Você poderia pagar esse pagamento por maquinário por acre? Se não, ajustar a porcentagem.
Nota rápida: Para 2019, o limite de doação anual é de US $ 15, 000 por pessoa. O limite do imposto federal sobre imóveis é de US $ 11,4 milhões. As pessoas entendem o limite do imposto de morte, mas, para algumas pessoas, há confusão sobre o uso desse crédito durante a vida. Eu tinha um fazendeiro com $ 9, Terreno de 000 um acre desejando vender ao seu herdeiro agrícola por $ 6, 000 um acre. Este é um $ 3, Desconto de 000 por acre em seus 500 acres, ou um presente de $ 1,5 milhão. Ele então começou a me dizer que ele não poderia fazer isso. Errado. Ele pode fazer isso. Uma declaração de imposto de doação 709 (nenhum imposto devido) seria apresentada agora, e o valor desse presente seria subtraído do limite do imposto federal sobre heranças no momento de sua morte.
Que tal uma fórmula de equidade suor? Tenho visto fórmulas de suor tentadas por anos de serviço, horas, e todos os tipos de coisas. Eles se tornam muito discutíveis e cheios de buracos de bala. Às vezes, o suor já foi recompensado. Na realidade, o valor do suor provavelmente se refletirá em descontos em terrenos e máquinas. A fórmula para terra e maquinário provavelmente será apoiada porque deve gerar caixa para o herdeiro agrícola. Tudo bem se o fluxo de caixa estiver um pouco apertado, porque a propriedade tem um custo. A diferença entre o valor justo de mercado e o valor que os fluxos de caixa deve ser o valor do suor ou risco. Espere aí - talvez nós apenas tenhamos criado uma fórmula para todos os três itens. Qual é o número de fluxos de caixa por acre para pagamentos de terras e maquinário? De quanto os pais precisam para viver? Quanto os outros deveriam receber?
Essas respostas, combinado com contratos, ferramentas financeiras, e documentos legais, todos coordenados juntos tornam-se sua fórmula. Em outras palavras, comece com a resposta final e faça a fórmula corresponder à resposta.
