Quando o outono começa e a agitação dos leilões de terras agrícolas toma conta do meio-oeste, o mercado de terras agrícolas parece ter se tornado uma vantagem para os vendedores. O ano de 2020 apresenta muitas semelhanças com a combinação de fatores econômicos observada em 2012, após experimentar vários anos de queda nos preços das commodities. Preços altos dos grãos, aumento da participação do agricultor na compra de terras, e as taxas de juros suprimidas contribuíram coletivamente para a força dos valores dos terrenos, que atingiu o pico em 2013-14.
Embora os preços das commodities atualmente não se comparem aos valores elevados da experiência de 2011 a 2013, a abundância de capital “barato” em busca de um retorno estável não tem precedentes. Dito de forma simples, um rendimento em dinheiro de 3% gerado pela propriedade de terras agrícolas nunca foi tão atraente do ponto de vista financeiro. No mercado atual, o excedente de dinheiro interessado excede a terra disponível para venda, criando muitos cenários econômicos interessantes.
O mercado de fazendas tem, e espera-se que permaneça, inabalável durante a queda nos preços das commodities, principalmente devido às expectativas de retorno reprimidas, também conhecidas como taxa de capitalização ou compressão da taxa de capitalização. A Tabela 1 mostra a relação inversa entre taxas de capitalização e valores de propriedade.
As seguintes premissas foram usadas na criação deste modelo:(1) um terço da receita bruta da fazenda é pago como aluguel ao proprietário, e (2) um rendimento médio da fazenda em Iowa de 198 alqueires de milho por acre. Para usar a matriz, é preciso simplesmente selecionar uma expectativa de retorno e o preço alvo do milho para determinar o valor que se está disposto a pagar por uma fazenda.
Embora a matriz não seja abrangente, ele demonstra a conexão entre os preços das commodities e as expectativas de retorno. Ao usar a matriz para calcular o valor da terra para $ 6 de milho com uma taxa de capitalização de 4%, o modelo implica um valor de $ 9, 899 por acre, e curiosamente, a matriz também indica um preço de $ 9, 899 por acre por $ 3 de milho a um limite máximo de 2%.
Aí está a solução para o enigma dos preços das terras agrícolas que parece ter sido noticiado na imprensa popular hoje em dia.
A Tabela 2 ilustra como as mudanças na receita de aluguel e os ajustes de taxa de capitalização interagem. Como a tabela indica, uma redução de US $ 50 por acre no aluguel juntamente com uma redução de 50 pontos-base na expectativa de retorno estabelece um valor de fazenda que é de apenas 3% do preço de pico. Os dois exemplos anteriores ilustraram o deslocamento que a compressão da taxa máxima criou em relação a quedas nas taxas de aluguel e preços de commodities suprimidos.
Além de reduzir as expectativas de retorno, o mercado de terras também está percebendo o imenso poder do dinheiro com desconto. O impacto do financiamento da compra de terras agrícolas há apenas um ano com juros de 5,5% em comparação com 3,55% hoje é mostrado na tabela 3 abaixo. Enquanto mantém o pagamento e a amortização constantes, o declínio da taxa de juros de 200 pontos básicos permite que um comprador pague um adicional de $ 1, 380 por acre para a mesma fazenda ano após ano.
Talvez mais impactante do que as taxas de juros e os preços das commodities seja o aumento da participação dos agricultores no mercado de terras. Os agricultores tendem a tomar decisões de compra com base no longo prazo, e, portanto, são mais agressivos do que os investidores financeiros puros.
Quando a já em declínio da liquidez agrícola foi projetada para chegar a 0,08 em uma relação de capital de giro para receita bruta, de acordo com os índices do setor agrícola do USDA ERS, os fazendeiros começaram a ficar tímidos e menos motivadores na descoberta do preço da terra. Uma proporção de capital de giro para receita bruta de 0,08 significa para cada $ 1, 000, 000 gerado na receita da fazenda apenas $ 80, 000 está disponível na atual liquidez agrícola, dificultando a capacidade de continuar as operações agrícolas.
Em média, os agricultores são normalmente responsáveis por aproximadamente 70% de todas as compras de terras agrícolas em Iowa, mostradas na figura 1. Uma tendência de queda maior no capital de giro e, portanto, a participação do agricultor no mercado afetará adversamente o valor da terra. Contudo, As recentes altas nos preços das commodities, juntamente com os programas de ajuda federal, parecem estar gerando otimismo para operações agrícolas lucrativas no futuro.
Esses fatores econômicos convergiram para formar outra tempestade perfeita para a apreciação do valor da terra; a diferença está na compressão atual do cap-rate. As expectativas de taxa de limite reduzida combinadas com aluguéis inflacionados criam um cenário que resulta em preços de terrenos se aproximando dos valores de pico observados em 2013-2014.
O destino do mercado de terras agrícolas depende da confiança dos agricultores nos mercados de commodities e nos pagamentos de ajuda federal. Apesar dos resultados das pesquisas de mercado de outono, força significativa é esperada para valores de terras agrícolas até o final de 2020, que deve se refletir em resultados favoráveis da pesquisa da primavera.
