Se você possui e aluga terras agrícolas, você provavelmente sabe que é um ótimo investimento. Se você possui um terreno, atualmente trabalha, mas está pensando em se aposentar em breve, você pode não estar familiarizado com as melhores estratégias para alugar seu terreno. Na verdade, estimamos que os proprietários de terras estão perdendo cerca de US $ 8 bilhões em taxas de aluguel todos os anos, alugando abaixo das taxas de mercado.
Porque? Muitos motivos. Para um, muitas terras agrícolas são alugadas por meio de um acordo de aperto de mão - um acordo que provavelmente será atraente para você se você souber exatamente quem deseja substituir nos campos.
Mas garantir que você está cobrando um aluguel justo em seu terreno pode fazer uma diferença significativa em suas finanças, especialmente quando você se encaminha para a aposentadoria. Aqui, Vou expor sete coisas que todos os proprietários de terras devem fazer para garantir que estão recebendo um preço justo por suas terras.
1. Saiba como o valor das terras agrícolas é calculado
Obviamente, um dos maiores determinantes do valor da sua terra é o quanto ela produz:plantar mais milho, ganhe mais dinheiro. Claro, o preço de mercado de tudo o que você está plantando também tem um impacto (e se todo mundo plantar mais milho, o preço pode cair, portanto, você pode não ganhar tanto quanto esperava).
Ao determinar um preço justo de aluguel para o seu terreno, lembre-se de que seu rendimento terá um grande impacto sobre o que é justo.
2. Conheça a condição de sua terra
Quando você vende um carro, você sabe que marca, modelo, e a condição tem um grande impacto no preço que você pode obter. O mesmo é verdade para a terra:você quer saber a condição do seu solo, o efeito de sua forma geral, e seu risco de inundação - coisas que você pode ter aceitado ao longo dos anos sem considerar seu impacto no valor.
Quanto ao cálculo do preço exato, não há muitas ferramentas boas por aí hoje, é por isso que construímos o Tillable. Por exemplo, você pode olhar para o Banco de Dados Geográfico de Pesquisa de Solo (SSURGO), que coletou amostras de todas as terras agrícolas dos EUA e oferece algumas dicas.
O USDA também publica o valor médio das terras agrícolas por condado, que é um bom ponto de partida, mas não oferece informações específicas para o seu terreno.
3. Saiba como cuidar da sua terra
Solo saudável produz mais do que solo esgotado, por isso é importante monitorar a condição do seu solo e, em última análise, tome medidas para manter sua fertilidade. Se você não, o rendimento diminuirá com o tempo, resultando em menos safra e menos renda da terra.
Como proprietário não agrícola, você tem que pensar sobre fertilidade de forma diferente do que pensava como agricultor ativo:
- Seu locatário deve ser aquele que segue um plano de manejo do solo para repor os nutrientes que as safras sugam do solo. Seu trabalho é verificar se isso está sendo feito.
- O fertilizante é a segunda maior despesa do agricultor depois da semente. Se o dinheiro está apertado, seu agricultor pode ficar tentado a pular ou economizar fertilizantes para economizar dinheiro. Esteja ciente disso.
- Você não pode avaliar a saúde do seu solo apenas olhando. Se um fazendeiro não está fertilizando adequadamente, você não será capaz de dizer a princípio, e quando você não está lá todos os dias, você não saberá a diferença imediatamente. Mas com o tempo, os efeitos podem ser devastadores.
Dada a importância de manter a fertilidade do solo, é fundamental saber como se certificar de que seu locatário está cuidando do terreno.
Uma ferramenta de que gosto é o aplicativo AgPhD, que permite que você informe sua colheita e rendimento para determinar a quantidade exata de cada nutriente que foi removido com a colheita do ano passado. Você pode enviar essas informações por e-mail para si mesmo ou para o seu locatário. Também é importante realizar testes de solo.
A chave aqui é lembrar que a única maneira de manter sua terra por um longo prazo é garantir que ela seja fertilizada de maneira adequada. Agora que você não será o responsável pelas operações do dia-a-dia, você tem que encontrar maneiras de verificar o trabalho do seu locatário.
4. Faça sua lição de casa ao escolher um agricultor
Como um senhorio, você deve poder confiar que o agricultor que trabalha em sua terra está cuidando dela. Quando você procura um inquilino, é melhor:
- Entreviste vários agricultores . Você não mandaria seus filhos para a primeira creche que encontrou, e você não deve confiar sua terra ao primeiro fazendeiro com quem falar. Converse com várias pessoas para ter uma ideia de com quem você se sente confortável e para ter certeza de que confia na pessoa que escolherá.
- Verifique as referências . Lembrar, as ações dessa pessoa irão determinar o valor de longo prazo de sua terra, que é um ativo de investimento. Certifique-se de que seus antigos proprietários tenham experiências positivas.
- Não iguale preço alto com bom valor . Uma razão pela qual é importante saber o valor do seu terreno é que a oferta de aluguel mais alta pode não ser o seu melhor negócio. Uma maneira de um fazendeiro pagar mais a você é economizando em despesas como fertilizantes. Embora isso possa lhe render mais no curto prazo, pode dizimar seu poder de ganho de longo prazo, o que pode ser devastador na aposentadoria. Por outro lado, os agricultores que administram operações em grande escala podem oferecer melhores preços devido às economias de escala. A questão é, você tem que saber o que está oferecendo e para quem está oferecendo.
5. Use um contrato formal de locação
Mesmo em 2019, a maior parte das terras agrícolas é alugada sem papelada formal. Isso não é bom, pelos mesmos motivos, não é bom entrar em qualquer relacionamento jurídico sem um contrato definindo seus termos.
Muitas das principais universidades agrícolas publicam exemplos de arrendamentos de terras agrícolas, mas lembre-se de que esses devem ser apenas um ponto de partida. Obter a opinião de um advogado é o ideal.
6. Obtenha seguro de responsabilidade geral
Se você está ganhando dinheiro com o aluguel de um terreno, você é tecnicamente um proprietário de empresa, e como tal, você tem certas exposições de responsabilidade que podem acabar custando caro. O seguro de responsabilidade geral é uma maneira fácil e importante de se proteger, e seu investimento em terras agrícolas, contra esses riscos. É a primeira camada de proteção para despesas catastróficas que podem ocorrer devido a ferimentos ou morte por negligência e cobre custos jurídicos e médicos associados a esses eventos.
Obviamente, a falta de cobertura de seguro não o isenta da responsabilidade financeira por acidentes que acontecem em seu terreno. Sem seguro, você seria forçado a financiar esses custos significativos por meios pessoais. O seguro de responsabilidade geral geralmente é barato, e vale a pena cada centavo.
7. Mantenha uma perspectiva de longo prazo
Farmland é um ativo incrivelmente valioso. Ao contrário das ações de uma empresa, você sabe que as terras agrícolas terão valor intrínseco enquanto as pessoas estiverem neste planeta comendo alimentos. Quando você pensa em alugar seu terreno, mantenha essa visão de longo prazo em mente.
Uma visão de longo prazo significa não apenas alugar para um fazendeiro que irá repor os nutrientes, como mencionei acima, mas também aquele que manterá faixas de filtro entre sua terra e os cursos de água e cujas técnicas evitem a erosão.
Como proprietário de terras, você também é administrador de um dos recursos mais importantes para manter a vida na terra.
É uma boa hora para possuir terras agrícolas
Hoje, cerca de 40% das terras agrícolas dos EUA são alugadas, e os fazendeiros aposentados representam cerca de 38% dos proprietários. Melhorias na tecnologia significam que os rendimentos aumentam constantemente, então, se você tiver a sorte de possuir terras agrícolas, seguir essas sete etapas pode ajudar a garantir que você obtenha o melhor retorno possível sobre esse investimento - mesmo quando não é mais você quem está realmente trabalhando no solo.
Sobre o autor:Corbett Kull é o cofundador da Tillable.
