Agricultores e proprietários de terras se dividiram em sessões diferentes na Land Expo, e aqueles que selecionaram a apresentação do imposto de renda e propriedade vieram armados com canetas, papel, e perguntas.
Paul Neiffer, um contador público certificado e consultor de negócios para CLA - CliftonLarsonAllen, respondeu às perguntas e decifrou as nuances das rotas de adiamento ou eliminação do imposto de renda e propriedade.
Neiffer prefaciou sua apresentação observando que as estratégias podem ser abaladas dependendo do resultado da eleição presidencial de 2020 e de diferentes opções serem resolvidas à medida que recebem mais exposição.
1031 Exchange
Neiffer aponta os investimentos em terras agrícolas como um fator-chave para 1031 trocas. Neiffer usa terras agrícolas com ladrilhos como exemplo para os agricultores do Meio-Oeste.
O bloco se enquadra na seção 1245 como propriedade imobiliária. No exemplo, você vende o terreno por $ 3 milhões com a telha valendo $ 500, 000. Como investidor, você decide colocar esse dinheiro em mais terras agrícolas no valor de $ 3 milhões sem azulejos ou qualquer outra propriedade da Seção 1245.
Nesta situação, o investidor terá um ganho tributável de $ 500, 000 do bloco porque o reinvestimento não incluiu nenhuma propriedade da Seção 1245, de acordo com Neiffer. Se o investidor possui terras agrícolas sem propriedade da Seção 1245 e as vende para comprar uma fazenda com propriedade da Seção 1245, então o investidor evita os $ 500, Ganho tributável 000.
“Você não pode deixar de ter 1245 propriedades em terrenos ou outros ativos que não tenham 1245 propriedades [sem ganho tributável], ”Neiffer diz.
Neiffer enumera uma lista de exemplos de bens imobiliários da seção 1245 que se relacionam com a agricultura, incluindo ladrilhos, prédios de porcos, caixotes do grão, e mais.
A bolsa também apresenta flexibilidade com a propriedade da seção 1245. O tipo de propriedade pode ser diferente de um lado da troca para o outro. Por exemplo, as caixas de grãos podem ser combinadas com ladrilhos; não precisa ser cestos de grãos para cestos de grãos para compensar o ganho tributável.
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Zonas de oportunidade
As zonas de oportunidade isolam áreas com o objetivo de injetar atividade econômica em áreas com menor renda.
Neiffer usa um exemplo de venda de terras agrícolas para gerar um ganho de $ 1 milhão. Uma zona de oportunidade se presta a pagamentos de impostos diferidos, um ganho de capital reduzido, e eliminação da valorização da tributação com o investimento.
Com o adiamento, se o ganho for reinvestido em 180 dias, você não tem que pagar o imposto até o final de 2026 ou sempre que vendê-lo, o que vier primeiro, Neiffer diz.
Neiffer também diz que manter o investimento por pelo menos cinco anos reduz o ganho tributável em 10%.
Por último, a maior vantagem da zona de oportunidade, de acordo com Neiffer, é o benefício após 10 anos.
Neiffer usa um investimento mantido por 10 anos que cresce para US $ 5 milhões a partir de um investimento de US $ 1 milhão como exemplo.
“Você pode fazer a eleição quando vender esse fundo, que aquele ganho de $ 4 milhões é totalmente isento de impostos, ”Neiffer diz. “Esse é o benefício da zona de oportunidade.”
Neiffer diz que as limitações e o potencial das terras agrícolas em uma zona de oportunidade ainda estão sendo definidas. Neiffer diz que um negócio agrícola sendo iniciado em uma zona de oportunidade passa no teste porque "você tem que melhorar substancialmente o ativo que você compra se for um imóvel" e terras agrícolas são um desafio maior para passar nisso.
“As zonas de oportunidade definitivamente ainda estão trabalhando nos detalhes, ”Neiffer diz. “Esta lei já tem mais de dois anos [e] acabamos de receber os regulamentos finais.”
Neiffer diz que espera um aumento nas terras agrícolas atendendo aos requisitos para as zonas de oportunidade nos próximos anos, à medida que a familiaridade com os regulamentos aumenta.
Estados específicos seguem um conjunto de regras diferentes das regras federais. Para encontrar as zonas de oportunidade, visite https://eig.org/opportunityzones e siga o mapa.
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Charitable Remainder Trust
Agricultores em posição de se aposentar em um futuro próximo podem considerar um fundo de caridade remanescente. O objetivo do trust é reduzir os impostos, colocando ativos nele e, em seguida, pagando ao beneficiário por um período de tempo específico e após o vencimento, o resto é dado à caridade.
Neiffer usa o exemplo de um agricultor que se aposentou em 2020 com a safra de 2019 para vender. O agricultor tem imposto de trabalho autônomo e também perde despesas porque muitas são desnecessárias após a aposentadoria, e o agricultor é empurrado para um suporte de impostos mais alto.
“Podemos pegar aquele grão, pegue aquele equipamento agrícola, e podemos colocá-lo no que chamamos de fundo de caridade remanescente, ”Neiffer diz. “Podemos ter um fideicomisso de anuidade ou um fideicomisso, mas o bom disso [é] que efetivamente vendemos nossa safra em troca de dinheiro e distribuímos o ganho ao longo de cinco, 10-, 15-, Período de 20 anos ou mais. Nós efetivamente recebemos tratamento de venda a prazo em dinheiro e eliminamos o imposto de trabalho autônomo. ”
Neiffer sugere evitar um período vitalício em caso de acidente ou morte logo após a aposentadoria que limitaria o valor recebido do beneficiário.
“Provavelmente discuto com os agricultores pelo menos três vezes por ano - cinco vezes por ano, ”Neiffer diz. “Eu diria que para cada 10 discussões que tenho, Eu consigo dois fazendeiros para fazer isso. ”
Neiffer diz que a sensação de ter menos controle desencoraja muitos agricultores, mas ele diz que os envolvidos podem ter mais controle do que pensam.
"Nesse caso, o fazendeiro é o doador, o agricultor é o beneficiário, o fazendeiro pode realmente ser o administrador, ”Neiffer diz. "Então, o fazendeiro realmente ainda está no controle - mas não em 100% de controle. Porque o agricultor não pode pedir emprestado do [fundo de anuidade], não pode emprestar dinheiro ao [fundo de anuidade], não posso vender o equipamento agrícola para as crianças. ”
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Presentes Anuais
Se os impostos imobiliários são uma preocupação, descarregar parte do valor poderia salvar os proprietários de terras a longo prazo.
Uma maneira de fazer isso é por meio de doações anuais, de acordo com Neiffer. Cada ano há $ 15, Máximo de 000 para presentes dados a um donatário, mas um doador pode dar vários presentes. Então, você pode distribuir vários presentes, mas você só pode receber um por ano. Para aproveitar isso anualmente, você também tem que usá-lo naquele ano, e você não pode carregá-lo de um ano anterior.
“Se você tem quatro filhos e alguns netos, [é] muito fácil entre um marido e uma esposa gerar presentes anuais de $ 500, 000, ”Neiffer diz.
Neiffer diz que o terreno pode ser colocado em uma entidade de responsabilidade limitada, você pode descontá-lo em pelo menos 35%, então os $ 15, 000 pode obter um valor de $ 25, 000 a $ 30, 000
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