Ruth Rabinowitz relembra sua primeira visita à Feira Estadual de Iowa com seu pai e irmã quando ela tinha cerca de 12 anos. Sua família não estava entre as gerações de Iowans que chegaram lá para aceitar o Century Farm Awards. Mas o pai dela, David, comprou sua primeira fazenda em Iowa há 41 anos e a passou para ela quando ele morreu em 2017.
“Não somos realmente novos na cena aqui, ”Diz Rabinowitz, que mora no norte da Califórnia.
Nem o leasing. É um fio condutor que conecta a paisagem, como fazendeiros aposentados e seus herdeiros fora da fazenda mantêm laços com a terra, e os produtores buscam economias de escala enquanto constroem patrimônio como inquilinos.
Cada vez mais, os investidores consideram a posse de terras agrícolas uma estratégia de investimento atraente. Em Iowa, 53% das terras agrícolas são alugadas a operadores não proprietários, e uma pesquisa recente da Iowa State University mostra que 41% dos arrendamentos de aluguel em dinheiro e 68% dos arrendamentos de participação na safra perduram por mais de uma década.
Os mercados de grãos voláteis desta estação de crescimento, acordos comerciais paralisados, precipitação de inundações e plantio impedido, menor demanda de etanol, e as exportações em queda estão atrapalhando as conversas sobre aluguel.
Locações de aluguel em dinheiro, o tipo mais comum de arrendamento, normalmente são definidos muito baixos durante um período de alta de preços e rendimentos mais elevados, e muito alto em tempos como hoje. O USDA estima uma perda de US $ 58 por acre para o milho.
As estimativas de custo e margem para soja após o milho mostram uma perda de $ 99 por acre - mais de $ 2 por bushel.
Como resultado, muitos credores e a maioria dos administradores de fazendas estão aconselhando os fazendeiros e proprietários de terras a renegociar seus termos de arrendamento.
“Não há muito lucro na agricultura, ”Diz Kelvin Leibold, Especialista de campo, Extensão e divulgação da Universidade Estadual de Iowa. “Negociar uma torta que está encolhendo é difícil.”
Taxas de aluguel permanecem estáveis
Tendências subjacentes apóiam o status quo. “Os valores das terras estão se mantendo, ”Leibold diz.
O Purdue Farmland Value Survey de 2019 mostra que a terra de qualidade média diminuiu 0,9% de junho de 2018 a junho de 2019. O aluguel em dinheiro de Indiana por terras de qualidade média diminuiu para $ 207 por acre (uma queda de $ 3 por acre).
O valor médio do estado de Iowa para todas as qualidades de terra foi de US $ 7, 264 por acre em 1º de novembro, 2018, um declínio de apenas $ 62 por acre a partir de 2017. Aluguel em dinheiro, na média, caiu para $ 219 o acre, uma redução de 1,4%.
Outros fatores (incluindo um mercado de terras frágil) e baixas taxas de juros são favoráveis. O Federal Reserve cortou as taxas novamente em 30 de outubro. Essa é a terceira vez que o Fed corta as taxas em alguns meses.
“Taxas de juros mais baixas significam valores de terra mais altos, ”Leibold diz.
Arrendamentos de participação de safra envolvem rendimentos de safra compartilhados e, muitas vezes, pagamentos de seguro de safra e do governo, e uma parte das despesas com safra. Mas os custos de insumos não caíram muito, e os aumentos de impostos sobre a propriedade em alguns estados foram afetados.
“Eu ouço esse raciocínio de proprietários de terras que não querem reduzir os aluguéis, ”Diz Allan Vyhnalek, Educador de Economia Agrícola da Universidade de Nebraska.
Veja as opções de leasing
Uma solução pode ser uma mudança para um tipo diferente de arrendamento. Um arrendamento de dinheiro flexível oferece maior risco e compartilhamento de recompensa, e reduz a necessidade de negociações anuais. Permite um ajuste para baixo durante uma economia pobre, mas fornece uma estrutura para os proprietários de terras se beneficiarem se os preços melhorarem.
“Poderia haver mais locações flexíveis, mas alguns acham que é complicado, e alguns operadores resistem, ”Diz Mark Gannon, Gannon Real Estate, Ames, Iowa.
Mudanças nos programas agrícolas federais também podem abrir a porta para conversas entre inquilinos e proprietários de terras.
“Sob a Farm Bill, há uma oportunidade única neste outono de ajustar os rendimentos do PLC, ”Gannon diz. “Não tem recebido muita atenção, mas é fundamental aumentá-los. Alguns inquilinos estão usando rendimentos desatualizados, o que reduz seu potencial de renda se os pagamentos do governo entrarem em ação ”.
Leibold concorda. “Também dá aos proprietários a oportunidade de sentar e conversar sobre os dados de produção com os inquilinos, " ele diz.
O que é tendência?
Os arrendamentos plurianuais oferecem incentivos para investir em melhorias de longo prazo na terra e manter a fertilidade do solo. Rabinowitz tem um contrato de arrendamento de dois anos em uma fazenda em Iowa. “Eu gostaria de usá-lo em todas as nossas fazendas, " ela diz. Ela escreveu o mínimo até o contrato e se inscreveu para uma concessão de cobertura de safra do NRCS com seu inquilino. “A fazenda foi testada no solo, e discutimos sobre potássio quando assinamos o contrato, " ela diz.
Rabinowitz programa visitas regulares cara a cara. “Locações de longo prazo, junto com a comunicação regular, Construir relacionamentos, " ela diz.
Com as recentes fontes mais úmidas e inundações, a drenagem está emergindo como um fator significativo. Em alguns casos, a terra foi danificada por recortes, destroços, ou lodo, e depósitos de areia. Renda reduzida e maiores riscos de produção podem impactar o valor da terra a longo prazo e as taxas de aluguel.
“Em um nível micro, por bairro, provavelmente houve um impacto em Nebraska, onde houve grandes danos à terra, ”Vyhnalek diz. “Em grande escala, provavelmente teve um impacto mínimo nos arrendamentos. ”
Em áreas localizadas, valores de terra e aluguéis mais altos podem ser atribuídos à demanda por terras para contratos de esterco, Leibold diz. Extras (bloco, remoção de neve, cortando, etc.) feitas pelo inquilino também entram na mistura.
O que é o Outlook?
Como um princípio básico, o aluguel em dinheiro geralmente é cerca de 3% do valor médio das terras agrícolas em todo o estado. Em última análise, a oferta e a procura definem as taxas.
Contudo, incertezas iminentes pairam sobre o horizonte agrícola. "Em algum ponto, as tarifas irão embora, mas teremos que comprar nosso caminho de volta ao mercado da mesma forma que sempre fazemos - com preços mais baixos, ”Leibold diz.
Embora 1º de setembro seja o prazo de rescisão, fazendeiros e proprietários de terras podem concordar em ajustar os arrendamentos antes de 1º de março. (Os contratos agrícolas personalizados não têm prazo de 1º de setembro.)
“Alguns concordarão em colocar os termos em espera até que vejam mais certeza nos rendimentos e preços da safra de 2019, ”Leibold diz.
Estratégias de negociação
Informações de montagem - balanços atualizados, dados de rendimento, e planos de marketing - é a chave para se preparar para as negociações de aluguel, mas a psicologia humana entra em todas as negociações.
“As pessoas são avessas ao risco quando os ganhos são possíveis e avessas às perdas quando as perdas são possíveis, ”Diz Ryan Drollette, especialista de campo de gestão agrícola, Iowa State University.
“Os proprietários de terras estão relutantes em reduzir os aluguéis, porque eles veem o aluguel atual como uma dotação, " ele diz. “Embora as taxas de aluguel estejam caindo, os proprietários de terras não acham justo reduzir seus aluguéis. Seu ponto de referência é o aluguel existente - não o aluguel atual. ”
Uma estratégia de negociação é se afastar da posição de âncora do proprietário do terreno e reformular a situação. “Experimente introduzir outros pontos de referência que criam valor, como termos de contrato, cronograma de pagamentos, conserto de estradas, gerenciamento de cerca, ou direitos de caça, " ele diz.
“Sugerir um arrendamento de taxa variável pode oferecer alguma esperança de não perder, desde nos bons anos, proprietários de terras veem recompensas; em anos ruins, os agricultores estão protegidos. ”
Outros pontos a serem lembrados:
• Pequenos acordos criam harmonia.
• Use declarações “eu”; limite o uso de "você".
• Se a conversa esquentar, reafirme que você está ouvindo.
