Aqui está o que corretores de imóveis agrícolas de todo o país disseram Agricultura de Sucesso revista sobre o mercado atual de terras agrícolas em suas regiões, incluindo sua melhor abordagem sobre onde está a oportunidade.
Ray Brownfield, ALC
Land Pros
Área:Illinois
Mercado atual: Brownfield chama de firme, na média. “Se for um terreno Classe A de alta qualidade, bem drenado, e tudo cultivável, na verdade, está mostrando um ligeiro aumento no valor. Simplesmente não há muito disso no mercado agora, e geralmente há dois ou três fazendeiros vizinhos que querem, " ele diz.
Valor do ponto médio: Para o terreno A, é cerca de US $ 10, 500 por acre em Illinois e talvez até US $ 12, 000 em bairros com mais licitantes. Os motivos B e C ficam em uma ampla faixa de US $ 5, 500 a $ 9, 500, Brownfield diz. “Os vendedores sempre acham que sua fazenda deve valer mais, " ele adiciona. “Compradores de terras agrícolas, Contudo, tendem a fazer sua lição de casa. Eles sabem o que vale a pena. ”
Quem está comprando: Há algum interesse de investidores externos, mas muito disso diminuiu recentemente, Brownfield diz. “Eles precisam de um ROI de 3,5% ou mais para se interessarem por terras agrícolas. Hoje, 2% ou 2,5% é o melhor que você pode projetar aqui. ” A maioria das vendas é para fazendeiros existentes que desejam expandir, diz Brownfield.
Oportunidade: “Normalmente sou um defensor do terreno Classe A. Quase sempre tem valor e geralmente pode suportar melhor os contratempos do tempo, ”Diz Brownfield. “Eu posso olhar para aquele terreno B, talvez com um pouco mais de declive ou campos irregulares. Com a genética atual de milho e soja, um bom agricultor pode produzir um solo de classe B em paridade com um A, e é $ 2, 000 um acre a menos para comprá-lo. ”
- Consulte Mais informação: Motivação do vendedor x comprador de terras agrícolas
Roger Hayworth, ALC
Farmers National Company
Área:Indiana e Cinturão do Milho Oriental
Mercado atual: “O mercado de terrenos de alta qualidade está estável em nossa área, ”Diz Hayworth. “Onde os solos não são tão bons ou há problemas de drenagem ou fertilidade, o mercado está abaixo de 2% a 5%. Não há muitos terrenos no mercado agora, e isso ajuda a manter os preços altos. ”
Valor do ponto médio: Em Ohio, terras agrícolas de boa qualidade ficam em uma faixa de US $ 7, 000 a $ 7, 500 por acre, ele diz. “Onde há competição extra, pode ir para $ 9, 000. Ou pode cair para $ 6, 000. ”
Quem está comprando: “Os agricultores que não compravam há cinco anos têm algum dinheiro residual para fazer isso agora, Hayworth pensa. “Eles ainda podem gerar fluxo de caixa decente se o milho ficar perto de US $ 4 por alqueire.” Fundos de investimento externos, que gostam de gerar um ROI de 5%, não são tão agressivos hoje como eram há alguns anos, ele adiciona.
Oportunidade: “Sempre fico surpreso quando três pessoas diferentes olham para uma propriedade de 80 acres e têm três visões completamente diferentes. Oportunidade é como ela se ajusta à sua situação. Consulte pessoas em quem você confia e faça sua própria diligência. Você verá uma oportunidade, ”Hayworth diz.
Chuck Wingert, ALC
Wingert Realty
Área:Minnesota e Upper Midwest
Mercado atual: É forte, Wingert diz, com um aumento de 3,5% no valor de terras de alta qualidade no último ano. “Vimos investidores saírem do banco e se tornarem licitantes ativos. Acho que eles viram que havíamos obtido 30% de desconto nos altos valores e decidimos que agora é a hora de investir. ”
Valor do ponto médio: Terreno de alta qualidade com boa drenagem, campos quadrados, e o solo argiloso de boa qualidade costuma custar US $ 8, 500 a $ 10, 000 um acre no sul de Minnesota, Wingert diz. "Ano passado, Eu temia que veríamos uma queda de 10% a 15% nos preços das terras agrícolas, mas não aconteceu aqui. ” Terras de baixa qualidade com solos arenosos ou de baixa fertilidade podem cair para US $ 4, 000, ele diz.
Quem está comprando: Cerca de 65% são agricultores que desejam expandir, Wingert diz. “No início de 2017, eram mais investidores externos que faziam a compra. Este ano, são os fazendeiros vizinhos. A maioria dos fazendeiros guardou algum dinheiro alguns anos atrás. Eles agora são licitantes agressivos. ” As baixas taxas de juros estão ajudando os agricultores a tomar a decisão de comprar, ele adiciona.
Oportunidade: “Tudo depende do que você deseja realizar, ”Diz Wingert. “Para os fazendeiros, geralmente é sobre geografia; uma fazenda se encaixa em sua localização. Eles podem consertar uma propriedade ou fazer algo para melhorá-la, e é um bom investimento. ”
- Consulte Mais informação: Os valores das terras agrícolas se mantêm fortes
George Clift, ALC
Clift Land Brokers
Área:Texas Panhandle e estados vizinhos
Mercado atual: Clift diz que é firme. “Nos últimos seis meses, Eu vi um interesse renovado do comprador em comparação com os seis meses anteriores, " ele diz.
Valor do ponto médio: No Texas Panhandle, $ 4, 000 um acre vai comprar milho irrigado que vai plantar milho de 250 alqueires, mas isso pode enganar, Clift diz. "Aqui, é tudo sobre direitos de água e capacidade de bombeamento de água. Alguns poços de irrigação bombearão 200 galões por minuto; alguns vão bombear 1, 000 galões. Custa-nos mais cultivar milho aqui, ”Ele diz sobre a diferença de preço das terras agrícolas no meio-oeste.
Quem está comprando: A maioria são fazendeiros, e muitas vezes também estão no negócio de gado. Usualmente, há algum capital emprestado no negócio, Clift diz. “Vimos um aumento nas taxas de juros de cerca de meio ponto, mas isso não parece ter impactado os compradores. ” O algodão é uma alternativa de cultivo lá, ele adiciona, e está sustentando alguns fluxos de caixa agrícolas e valores de terras agrícolas. “Temos uma base positiva de milho de 25 ¢ a 30 ¢ aqui devido aos nossos confinamentos. Podemos fazer o milho de $ 4 o bushel funcionar, " ele diz.
Oportunidade: “Minha oportunidade seria comprar uma fazenda de milho aqui com um poço de água de 800 galões por minuto ou mais, ”Diz Clift. “Não há muitos deles à venda, mas vendemos alguns assim nos últimos meses. Você também teria o algodão como uma cultura opcional, com dois novos gins chegando à região. ”
Kyle Hansen, ALC
Hertz Farm Management
Área:Iowa e Cinturão Central do Milho
Mercado atual: “Eu teria que dizer que nosso mercado em Iowa está estável com volatilidade localizada, ”Diz Hansen. “Teremos uma venda forte em uma área, e uma propriedade semelhante não muito longe não venderá tão bem. Depende da força dos compradores em cada área ”.
Valor do ponto médio: A pesquisa mais recente do Iowa Chapter of Realtors Land Institute estima o valor médio de terrenos de alta qualidade em Iowa em mais de US $ 9, 300 um acre, com a parte noroeste do estado a mais alta, pouco menos de US $ 11, 000 em média. Média de solo de qualidade média perto de US $ 7, 000 em Iowa.
“Quando os preços das commodities caíram há alguns anos, os preços dos terrenos caíram inicialmente, mas então eles se estabilizaram, ”Diz Hansen. Pode ser, ele especula, é porque 82% das terras agrícolas em Iowa não têm dívidas. As compras não são necessariamente baseadas na receita que a terra pode gerar. “Os preços das terras agrícolas parecem ter se desconectado dos preços das commodities, ”Diz Hansen.
Quem está comprando: Cerca de 75% a 80% das vendas são para os agricultores atuais e o restante são investidores, indivíduos e grupos.
Oportunidade: “Se você quer uma melhor taxa de retorno, você pode olhar para o sul de Iowa, onde a terra tende a vender mais baixo, mas você ainda pode obter bons rendimentos, ”Diz Hansen. “Se você quiser um terreno que provavelmente será mais apreciado nos próximos 10 anos, Eu olharia para o centro e norte de Iowa. ”
Valores de alta qualidade de Iowa Cropland
Os dados são de pesquisas do Iowa Realtors Land Institute. Análise da Hertz Appraisal Services.
Steve Bruere
Peoples Company
Área:Flórida e Sudeste
Mercado atual: O mercado de terras agrícolas aqui é mais difícil de quantificar, diz Bruere, que mora em Iowa, mas fez várias vendas de terrenos na Flórida. “Você tem as praias e o desenvolvimento em andamento, " ele diz, “E isso pode complicar o mercado de terras agrícolas em comparação com outras áreas.” Ainda, ele vê um bom potencial em terras agrícolas em todo o Sudeste. “Eu gosto da variedade de culturas - vegetais, gado, e até milho - são possibilidades, " ele diz.
Valor do ponto médio: Terras agrícolas normalmente custam US $ 4, 000- a $ 6, Intervalo de 000 por acre na Flórida e nos estados vizinhos do sudeste, diz Bruere.
Quem está comprando: Em muitos casos, são os agricultores que querem expandir, junto com investidores institucionais. Também há mais especuladores de terras na Flórida que buscam valorização de curto prazo, Bruere diz. Um fator importante nas fazendas da Flórida é que há uma doença nas plantas chamada greening dos cítricos, que devasta os pomares de frutas cítricas. Essas terras estão sendo convertidas em hortaliças ou mesmo em milho para gado e aves.
Oportunidade: “À medida que ampliei minha própria visão do mercado de terras agrícolas em todo o país, minha perspectiva mudou, ”Bruere diz. “Eu tendo a ver terras agrícolas agora não tanto pelo valor por acre, mas o que pode ser feito com isso. O que isso pode produzir? Na Flórida, as possibilidades de cultivo são quase infinitas; laticínios e outros negócios pecuários estão se expandindo. É um mercado muito intrigante. ”
Stan Lierz, ALC
Serviços imobiliários da Hertz
Área:Nebraska
Mercado atual: Em todo o estado, terrenos de boa qualidade estão se mantendo a bons preços, Lierz diz, enquanto valores de terra de qualidade inferior são definitivamente mais suaves e mais variáveis.
Valor do ponto médio: Terras irrigadas por pivô de alta qualidade no leste de Nebraska custam em média mais de US $ 8, 500 um acre, enquanto na região de panhandle ocidental, custa em média US $ 3, 000. Para entender essa diferença, você tem que saber sobre os solos e a elevação no oeste (elevação mais alta dá mais extremos climáticos), e você deve considerar especialmente a disponibilidade de água e os custos de bombeamento. As despesas com bombeamento de diesel podem chegar a US $ 100 o acre.
Quem está comprando: Majoritariamente, disse Lierz, são os agricultores com forte mentalidade empresarial que têm dinheiro de reserva. Também existem investidores que podem querer terrenos para fins recreativos, mas muitas vezes querem terras agrícolas de qualidade inferior. Há uma nêmesis dos fazendeiros de Nebraska, Lierz diz:impostos imobiliários. Eles são baseados em valores de terra usando uma média móvel de três anos, em vez da lucratividade anual. Alguns compradores recuam quando veem os impostos de até US $ 100 o acre.
Oportunidade: Lierz vê oportunidade hoje para investidores em terras agrícolas que mantêm o foco nos negócios e aumentam uma fazenda existente. Alguns fazendeiros venderam uma fazenda para um investidor em um acordo de venda e arrendamento, e usaram o dinheiro gerado para comprar uma fazenda próxima que desejam.
Adam Woiblet
Agronegócio Trading Group
Área:Oregon, Washington, Idaho, Montana
Mercado atual: Os valores ainda estão aumentando nesta região, diz Woiblet. É uma região agrícola muito diversa, com mais de 100 safras - de pomares a trigo de sequeiro. “É um mercado de vendedores quando se trata de terras agrícolas, " ele diz.
Valor do ponto médio: O trigo moído em terras secas na área do leste de Washington, conhecido como Palouse, custa cerca de US $ 2, 000 um acre. Essa terra normalmente cultiva trigo de 80 a 100 alqueires por acre.
Quem está comprando: Existem alguns agricultores que desejam expandir, mas principalmente são os investidores institucionais. Eles querem um retorno de 3% a 6%, e eles podem obtê-lo em muitos negócios de terrenos nesta área, diz Woiblet.
“Talvez a boa notícia para os agricultores seja que esses investidores não querem cultivar a terra. Eles querem adquiri-lo e mostrar um bom ROI. Eles trabalham com os agricultores da área para cultivar as safras ”.
Oportunidade: Woiblet acredita que há uma oportunidade para um agricultor com mentalidade de expansão comprar uma propriedade de baixo desempenho e usar a tecnologia para levá-la a um novo nível de produtividade. Este mercado impulsionado pelo investidor pode apresentar aos agricultores uma oportunidade de vender terras com um contrato de lease-back, adicionar liquidez a uma operação, ele diz.
Valores médios de imóveis agrícolas dos EUA, Nominal e Real (Ajustado pela Inflação), 1967-2017
Nota:Os imóveis agrícolas incluem terrenos e edifícios. Os dados refletem os valores de 1º de junho de cada ano. O deflator de preço implícito do PIB anual é usado para converter valores nominais em dólares americanos de 2009 (Departamento de Comércio, Escritório de Análise Econômica). Para 2017, a média dos deflatores de preço do primeiro e do segundo trimestre é usada. Os dados excluem Alasca e Havaí. Fonte do gráfico:USDA, Serviço de pesquisa econômica usando dados do USDA, Serviço Nacional de Estatísticas Agropecuárias.
Jeramy Stephens, ALC
National Land Realty
Área:Arkansas, Mississippi, Louisiana
Mercado atual: Farmland é fortemente controlada nesta região do Delta do Mississippi, explica Stephens. “Não há vendas suficientes no momento para dar uma boa ideia do mercado, " ele diz. “Alguns tratos maiores - 1, 000 acres e mais - de terras melhoradas são procuradas por grupos de investidores. Esse mercado realmente não perdeu o ritmo desde alguns anos atrás. ”
Valor do ponto médio: As melhores fazendas - grandes extensões, nivelado, bem drenado, irrigado - normalmente vendido por até US $ 6, 000 um acre, diz Stephens. Terras agrícolas menores que precisam de mais atenção podem custar US $ 3, 000 a $ 4, 000 um acre.
Quem está comprando: São os investidores. Alguns são estrangeiros, alguns domésticos, e alguns são uma combinação. Eles querem diversificar seus investimentos e obter ROI de 4% a 5%. “Cinco é o número mágico, mas é difícil encontrar hoje, ”Diz Stephens. As opções de cultivo são arroz, algodão, milho, e soja.
Oportunidade: Para fazendeiros, o frenesi do investidor não é necessariamente uma coisa ruim, Stephens pensa. “Eles precisam de locatários, e isso pode ser um negócio melhor para agricultores com mentalidade de expansão do que propriedade, " ele diz. Se você quiser comprar, ele sugere procurar um pedaço de terra não reformado que precisa de nivelamento, irrigação, limpeza de cerca, ou outra coisa. “Se você encontrar aquela fazenda, é melhor você estar pronto para puxar o gatilho rapidamente, ”Diz Stephens.
Escrito por Gene Johnston e Mike McGinnis
