Kyle Hansen, um corretor / leiloeiro da Hertz Real Estate Services, Nevada, Iowa, diz que o mercado de terras está começando a se recuperar, semelhante a um ano atrás.
Atividade de Venda
Ano passado, o volume de terrenos no mercado aumentou de julho até os meses de inverno e até a primavera de 2018.
“Houve um período em que as vendas de terrenos desaceleraram nos meses de maio e junho de 2017. Ainda, 2018 viu a atividade de vendas de terrenos aumentar novamente em julho. Isso indica que podemos ter uma queda ativa, ”Hansen diz.
Randy Dickhut, vice-presidente sênior de operações imobiliárias da Farmers National Company, diz que o aumento sazonal das vendas agrícolas neste outono pode se estender até a pós-colheita e o inverno.
“Temos antecipado mais vendas de fazendas‘ financeiramente incentivadas ’, ”Dickhut diz. Esses são os produtores que estão liquidando ativos para ajudar seu fluxo de caixa ou balanços. Acho que veremos parte dessa atividade à medida que o estresse na economia agrícola continuar.
“Nossos agentes, licenciado em 28 estados, visita com credores, e estamos sendo informados de que haverá agricultores este ano que tomarão a decisão de fazer algo diferente, saia da agricultura, ou aliviar o estresse do fluxo de caixa vendendo tudo. Isso é lógico com o que tem acontecido nos últimos quatro anos, economicamente, " ele diz.
- Consulte Mais informação: Uma análise de região por região no mercado agrícola de 2018
Motivação do vendedor
Agora mesmo, o que parece estar impulsionando as vendas de terrenos tem muito a ver com a motivação dos vendedores.
“É sobre o que os vendedores querem fazer com os lucros, ”Hansen diz. Com Timberland, são vendedores que têm interesses individuais diferentes. O mercado subiu para essas peças recreativas. Os vendedores não estão mais usando a terra pessoalmente ou desejam ir para outro lugar com seu investimento.
Listagem vs. Leilão Público
Nos últimos anos, mais proprietários de terras tiveram corretores imobiliários vendendo suas propriedades por meio de leilão público em vez do método de listagem.
Hansen diz que a decisão de vender em leilão geralmente depende das características da fazenda.
“A área agrícola é uma peça de alta qualidade e muito procurada? Tipicamente, o melhor método de marketing desse tipo de propriedade é em leilão público, ”Hansen diz.
Porque? Porque você nunca sabe qual pode ser a motivação do comprador ou quão alto o comprador pode estar disposto a dar um lance.
Contudo, qualquer peça pode ser leiloada, contanto que os preços de reserva sejam realistas, Hansen diz.
Um preço de reserva é aquele valor que o proprietário pode recusar a venda da propriedade se o leilão não atingir pelo menos esse nível.
Por outro lado, se os proprietários de terras optarem por listar uma propriedade quando ela não for altamente cultivável, eles precisam de um comprador único, como alguém com gado para áreas de pastagem.
Existem outros motivos pelos quais os proprietários de terras escolhem uma listagem em vez de um leilão público, Hansen diz.
“Alguns vendedores não querem fazer um leilão público. Eles não querem esse foco em sua família e essa propriedade. Em vez, eles querem uma venda mais discreta, simplesmente ligando para algumas pessoas na vizinhança ou tentando fazer um acordo com o inquilino, ”Hansen diz.
- Consulte Mais informação: Os valores das terras agrícolas se mantêm fortes
Os compradores querem localização
Agora mesmo, a tendência para compradores de terras agrícolas tem muito a ver com a localização da peça.
“Principalmente se o comprador for agricultor. Esse produtor quer um terreno em uma área específica de fácil acesso e com solo de qualidade média a superior, " ele diz.
Enquanto isso, um investidor que não está necessariamente preocupado com a localização normalmente tende a ter terras de melhor qualidade, Hansen diz.
“O raciocínio aí é que os terrenos de melhor qualidade serão vendidos com um prêmio ou manterão seu valor se o investidor decidir vendê-los nos próximos cinco a 10 anos, " ele diz.
Deve-se notar que há uma oportunidade maior de comprar um terreno de menor grau e obter uma melhor taxa de retorno sobre ele sem ter que pagar o alto preço de compra, Hansen diz.
Os investidores externos ainda compram terras agrícolas de qualidade inferior e as melhoram por meio de melhores sistemas de irrigação, melhor drenagem, construindo caixas de grãos, e campos de nivelamento.
Dickhut diz que os compradores de terras agrícolas ficaram cautelosos recentemente devido à economia agrícola mais fraca.
“Eles (produtores-compradores) são mais cautelosos, mas eles também percebem que a terra é um investimento de longo prazo, ”Dickhut diz.
“Porque muito pouca terra surge no mercado aberto em um determinado ano (menos de 1% de todas as terras agrícolas), quando uma fazenda é colocada à venda e faz sentido para um fazendeiro ou pecuarista, pode ser uma oportunidade única em três ou quatro gerações, " ele diz.
O que os vendedores procuram agora
Então, o que os vendedores de terras agrícolas estão procurando agora, além do licitante mais alto?
O produto líquido de uma venda de terras agrícolas deve atender às metas do vendedor para esse dinheiro, Hansen diz.
“Liquidando uma propriedade, gerenciamento de relações de confiança com vários membros da família envolvidos, e outros fatores externos podem forçar uma venda. Para a maioria de nossos vendedores, esta é a motivação para mover a terra, ”Hansen diz. "Garantido, alguns fazendeiros estão se aposentando e vendendo, mas essa não é a concentração de vendedores agora. ”
Retornos anuais de terras diminuem
Do ponto de vista do investimento, as terras agrícolas têm sido uma boa escolha de investimento de longo prazo para as carteiras dos investidores. Isso pode estar mudando, de acordo com os agentes agrícolas.
“O mercado de terras tornou-se extremamente competitivo, e se desconectou de quais rendimentos e preços de commodities são comparados com os valores da terra agora, ”Hansen diz.
Os valores da terra permaneceram fortes e estáveis, mesmo desde 2013 (o pico dos preços dos terrenos), caindo apenas 20% a 25% nos custos da terra. Isso se compara com os preços das commodities caindo 50% no mesmo período.
“Por causa dessas duas dinâmicas, estamos vendo uma taxa menor de retorno sobre os investimentos em terras. Costumávamos ver taxas máximas anuais (comparando a renda atual com o preço) entre 4% e 6% nas terras agrícolas, em comparação com as taxas de limite atuais de 2,5% a 3% nas melhores terras, ”Hansen diz.
Tenha em mente, este é apenas o ciclo atual em que os valores das terras agrícolas estão, e não leva em consideração as taxas de valorização. O retorno de longo prazo sobre o investimento em terras agrícolas permanece positivo.
Tendências para assistir
Os terrenos de alta qualidade estão se mantendo no preço e até aumentando em alguns locais, uma tendência em terras agrícolas que vale a pena ficar de olho, Hansen diz.
“A terra de média qualidade está se mantendo estável ou amolecendo. A terra de qualidade inferior está amolecendo e cada vez mais fraca em valor devido às tarifas comerciais e à queda dos preços das commodities, ”Hansen diz.
A outra tendência importante para as terras agrícolas tem a ver com a capacidade dos agricultores de comprar terras.
Estatisticamente, os fazendeiros compram de 70% a 80% das fazendas que estão à venda.
Tarifas comerciais globais resolvidas, acordos comerciais negociados, mudando os preços das commodities, e as atitudes do agricultor podem ajudar os valores das terras agrícolas.
Como sempre no ramo imobiliário, o velho ditado de localização, localização, a localização está relacionada às vendas da fazenda, também.
“Se você está vendendo em uma área que tem compradores ativos e uma economia forte na área, aquele pedaço de terreno terá um preço alto. Se o seu terreno de alta qualidade para venda está em uma localização ruim ou em uma área que não é tão ativa na licitação, uma peça de boa qualidade pode ser vendida abaixo do mercado, " ele diz.
Outras tendências que apóiam o mercado imobiliário agrícola incluem a escassez mundial de água, a financeirização da agricultura (o aumento do interesse na produção agrícola dos EUA), e o surgimento da tecnologia.
“O aumento da tecnologia - seja o cultivo de sementes melhorando o potencial de rendimento das safras ou as eficiências das máquinas e capacidades do plantador - torna cada acre mais produtivo, ”Dickhut diz.
"Como resultado, quando a terra é mais produtiva, tem potencial para produzir mais valor. Então, longo prazo, essas tendências estão apoiando valores de terra mais elevados. Maior produtividade está sendo capitalizada em valores de terra, ”Dickhut diz.
Escrito por Gene Johnston e Mike McGinnis
