Saber como os arrendamentos agrícolas são tratados em caso de falência ajuda os inquilinos e os proprietários a protegerem seus negócios.
De acordo com Eric Johnson, um advogado de direito agrícola e falências com Spencer Fane em Kansas City, Missouri, as falências de reestruturação de fazendas ocorrem de acordo com o Capítulo 12 ou Capítulo 11 do código de falências. Fazendas que excedem os limites de dívida do Capítulo 12 de pequenas fazendas devem ser reestruturadas em um Capítulo 11, disse Johnson. Diferentes regras se aplicam a cada um, e cada um tem um impacto diferente no custo e no valor da alavancagem de negociação de uma parte em um caso.
Se você é um senhorio ou inquilino, você deve manter os seguintes pontos em mente ao lidar com um arrendamento de fazenda e falência, diz Johnson:
- Os arrendamentos na falência de uma fazenda são controlados principalmente pela lei federal de falências. O modo como o arrendamento é tratado também pode ser influenciado pela legislação estadual. Como resultado, pode haver diferenças em como o arrendamento de sua fazenda é tratado, dependendo do estado em que a terra está localizada e onde o pedido de falência foi apresentado.
- A data em que um pedido de falência é apresentado pode determinar como as reivindicações são tratadas. Se a reclamação de um senhorio for tratada como uma reclamação de pré-petição sem garantia, pode ser uma prioridade mais baixa. Se for tratada como uma reclamação pós-concorrência, geralmente terá maior prioridade. Isso aumenta as chances de o sinistro ser pago integralmente e a vantagem do proprietário em um caso. Existem vários prazos críticos nas leis federais e estaduais. Você e seu advogado devem conhecer esses prazos. Se você é um proprietário ou inquilino, o não cumprimento pode custar caro.
- Um arrendamento rescindido ou expirado limitará os direitos do inquilino. Embora a falência possa fornecer aos inquilinos alavancagem e flexibilidade adicionais com os arrendamentos, essa flexibilidade é corroída se o arrendamento for rescindido ou expirado antes da falência.
- Os inquilinos em falência podem assumir, assumir e atribuir, ou rejeitar um contrato de arrendamento não vencido. Os inquilinos em reestruturação podem avaliar cada arrendamento não vencido e assumir os arrendamentos desejáveis, atribuir certos arrendamentos a outros, e rejeitar o restante. Se você não agir prontamente, um arrendamento pode ser automaticamente rejeitado ao abrigo da lei de falências. Seu consultor financeiro e advogado devem avaliar o aspecto jurídico, operacional, e implicações financeiras de cada arrendamento para determinar a melhor opção.
- Um contrato de arrendamento não expirado permanece válido quando um inquilino entra em processo de falência. A suspensão automática da falência interrompe uma ação de despejo e dá ao inquilino tempo para elaborar um plano de reestruturação. Use esse tempo para avaliar os arrendamentos e encontrar financiamento para fazer os pagamentos do arrendamento. A fim de evitar ficar com um inquilino falido durante o período de cultivo, um senhorio pode agendar o primeiro pagamento do aluguel do inquilino antes das datas de plantio. Se o inquilino perder o prazo e não puder pagar, use o tempo extra para encerrar o aluguel inadimplente e trazer um novo inquilino.
- Os proprietários estão em uma boa posição para cobrar os aluguéis pós-competição. Um inquilino em processo de falência deve pagar as obrigações de arrendamento pós-concorrência. O locador deve pedir a um advogado que dê prioridade ao conhecimento de como o locatário fará esses pagamentos. Os inquilinos devem apresentar um relatório de aluguel pago e pendente ao seu advogado antes de entrar com o pedido, portanto, seu advogado está preparado para lidar com questões de arrendamento pós-concorrência.
- A falência é um processo de soluções negociadas. As partes podem tentar renegociar voluntariamente os arrendamentos em caso de falência. As partes também podem negociar valores de cura padrão. As soluções negociadas podem levar a melhores arrendamentos que fortalecem a relação locador / inquilino e reduzem os custos de litígios.
- Mitigar a falência durante as negociações de arrendamento. Os inquilinos que compartilham demonstrações financeiras com os proprietários podem negociar arrendamentos mais saudáveis. Estruture os pagamentos do arrendamento para coincidir com os fluxos de caixa do plano de marketing do inquilino. Considere o uso de um sistema de pagamento de bônus base mais para evitar estressar os inquilinos em anos de baixo preço, enquanto recompensa os proprietários com pagamentos de bônus saudáveis em anos lucrativos.
Os inquilinos podem oferecer garantias ou obter uma garantia de terceiros para garantir ainda mais as obrigações decorrentes do arrendamento. A segurança é mais reconfortante quando os proprietários alugam para um fazendeiro que não tem um balanço patrimonial sólido ou em anos em que os fluxos de caixa são apertados. Os proprietários devem aperfeiçoar adequadamente um interesse garantido, portanto, certifique-se de que os documentos sejam arquivados dentro do prazo.
Mais importante, consulte um advogado antes de entrar em processo de falência. Peça ao seu advogado para explicar a combinação única de estatutos de falência estaduais e federais que se aplicam à sua jurisdição, e deixe seu advogado revisar seus contratos. Cada fase da safra cria um conjunto diferente de questões para inquilinos e proprietários em processo de falência.
Sobre o autor
Brent King é diretor administrativo da Glass Ratner Advisory &Capital Group LLC em Kansas City.
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