Encontrar um local de fazenda

Os direitos de zoneamento existem para ajudar as cidades a gerenciar sua densidade populacional, indústria, e espaço público. Infelizmente para os agricultores urbanos, muitos desses regulamentos deixam de levar em conta o movimento da agricultura interna e as demandas exclusivas de administrar uma fazenda dentro dos limites da cidade.

As práticas de zoneamento podem tornar confuso o início de uma fazenda em uma área urbana. Para ajudar a acabar com essa confusão, reunimos um artigo para explicar o zoneamento para fazendas urbanas e internas. Exploraremos os fundamentos do zoneamento, alguns desafios comuns de zoneamento de fazenda, e liste os recursos para aqueles que estão considerando uma operação crescente.

O que é zoneamento?

Zoneamento é o processo de dividir a terra em “zonas” separadas para diferentes usos. As leis de zoneamento municipal e estadual buscam garantir que a terra esteja sendo usada em todo o seu potencial, sem complicar outras empresas estabelecidas, casas, e áreas agrícolas.

Praticamente, isso significa evitar que fábricas de produtos químicos sejam construídas perto de escolas, protegendo parques urbanos e vegetação, e garantir que a propriedade privada não se espalhe em espaços compartilhados, como estradas ou hidrovias. Esta divisão é realizada marcando lotes específicos de terra como utilizáveis ​​para um ou dois fins (por exemplo, agrícola, industrial, ou residencial).

A maioria das cidades dos EUA são zoneadas

Os Estados Unidos, exceto por muitas das cidades coloniais mais antigas nas costas, foi fortemente zoneado. À medida que os colonos avançaram para o oeste e estabeleceram cidades, os administradores tiveram a oportunidade de implementar um zoneamento e planejamento urbano mais estritos do que era possível com muitas cidades de crescimento natural.

Em 1926, o caso da Suprema Corte dos EUA Village of Euclid vs. Amber Realty Co. estabeleceu o direito dos administradores da cidade de fazer cumprir as leis de zoneamento para o bem público e como uma forma de controle de incômodos. A Amber Realty era uma grande empresa industrial que buscava desenvolver terras perto do subúrbio de Euclides. A Suprema Corte decidiu que a cidade de Euclides tinha o direito de impedir a Amber Realty de desenvolver o terreno, levando à base das leis de zoneamento atuais nos EUA

Hoje, o exemplo mais óbvio de planejamento urbano e zoneamento influenciando cidades americanas são os exemplos de Chicago e Denver de fortes, planos urbanos centralizados levando a uma infraestrutura baseada em grade e sistema de ruas. Enquanto alguns residentes e turistas criticam esse tipo de cidade planejada por sua natureza estereotipada e falta de caráter, são, sem dúvida, melhores em termos de fluxo de tráfego e infraestrutura do que as cidades mais tradicionais de cultivo orgânico.

Cada zona tem usos específicos

O zoneamento normalmente designa uma área ou vizinhança para um ou dois usos gerais e mais específicos. Por exemplo, a sede da Upstart University está dividida em Limited Manufacturing, permitindo que qualquer empresa ou pessoas que possuam terras dentro da área pratiquem vários tipos diferentes de indústria. Aqui estão alguns exemplos:

• Escritórios administrativos ou pessoais
• Jardins comunitários
• Loja de penhores
• Lava Carros
• Usos industriais leves
• Oficinas de máquinas e soldas

Laramie, casa da Bright Agrotech, é uma cidade baseada em grade.

Embora não esteja explicitamente listado no documento de planejamento, A fazenda de Pesquisa e Desenvolvimento da Bright Agrotech é permitida nesta zona de fabricação limitada.

Os tipos mais comuns de zonas são residenciais, agricultura industrial, comercial, e desenvolvimento em campo. Essas categorias amplas ainda são diferentes para cada cidade em termos de requisitos e proibições, mas todos eles são conceitualmente úteis para entender seu ponto de partida.

Zoneamento e outros desafios regulatórios para produtores internos

Cada cidade tem um zoneamento exclusivo que ditará os locais potenciais para as instalações. Agradecidamente, a maioria das cidades tem informações de zoneamento de fácil acesso em seu site ou nos escritórios do conselho municipal. Esses guias foram elaborados para informar os cidadãos e proprietários de empresas sobre o zoneamento da maneira mais direta possível.

O problema mais provável para um agricultor interno é que o regulamento de zoneamento de uma cidade pode não ter sido atualizado por décadas. Mesmo que seja atual, pode não prever fazendas internas ou urbanas. A maioria das cidades permite ou mesmo exige hortas comunitárias ou espaços verdes, mas carecem de regulamentação para permitir que os produtores urbanos prosperem.

Por exemplo, em Atlanta, GA, (Atlanta, Ga., Código de Portarias §16-03.004) jardins (e, portanto, jardins internos ou fazendas) são permitidos dentro de áreas de zoneamento residencial, mas clubes de jardim ou jardins com um elemento de tráfego de pedestres (e, portanto, uma fazenda comercial interna) requerem uma licença especial.

A primeira coisa que um agricultor que compra uma propriedade deve fazer é consultar os regulamentos de zoneamento existentes para uma cidade. Entre em contato com a administração de sua cidade local e marque uma reunião com o órgão regulador responsável pelo zoneamento para garantir que nenhuma questão burocrática atrapalhe uma ótima localização.

A proibição de vendas é um problema potencial ao iniciar uma fazenda em uma zona residencial / não comercial. Embora as regras de zoneamento da cidade não proíbam o cultivo de safras, construindo uma estufa, ou mesmo vendendo colheitas para restaurantes ou mercearias, eles podem impedir as vendas no local. Isso significa que qualquer cliente que visite sua fazenda estará proibido de comprar qualquer produto. Muitas cidades permitem uma isenção especial via licença para casos especiais.

Regulamentação de incômodo / segurança é um problema menor para a maioria das fazendas, mas certifique-se de que se sua fazenda está em uma zona residencial / não comercial, não vai incomodar os vizinhos. O incômodo pode assumir várias formas:ruído alto ou luz de luzes de cultivo, uso inseguro de pesticidas, ou tráfego intenso de clientes. Esses incômodos em potencial podem fazer com que uma fazenda estabelecida seja empurrada para fora de sua localização.

Aprenda com a experiência de outros agricultores Upstart

Apesar dos desafios potenciais que os agricultores urbanos e internos podem enfrentar com o zoneamento, vimos que as comunidades locais geralmente ficam muito felizes em trabalhar com novas fazendas.

Por exemplo, O fazendeiro Chad com a Roka Farm em Indiana começou este ano construindo uma fazenda em um prédio que costumava ser uma mercearia. A zona da cidade onde o edifício estava localizado foi dividida em C5, um depósito comercial. “Não era no reino industrial, ”Diz Chad. A zona não previa uma fazenda hidropônica, então, antes de comprar o imóvel, Chad teve que pedir “Variance of Use”.

Este processo não muda a zona real, mas dá a Roka uma exceção à regra com base na situação específica. Notificando a comunidade circundante (neste caso, todas as empresas em um raio de 1 milha, e todas as casas em um raio de 2 km) e dedicar tempo em reuniões públicas, O Chade conseguiu estabelecer transparência com outros residentes. No caso dele, a comunidade estava receptiva e positiva em relação à fazenda. As perguntas da comunidade envolveram as safras sendo cultivadas e se o processo agrícola incluiria ruídos altos ou cheiros fortes. Resumidamente, eles queriam saber se isso perturbaria seus negócios ou impactaria negativamente a vizinhança.

Este processo é muitas vezes uma opção viável para os agricultores que procuram uma propriedade em uma zona que não é especificamente para a agricultura. O processo de Chad levou sessenta dias e cerca de US $ 2.500. Os custos incluem notificar a comunidade com correio e sinalização, e taxas de depósito. Ele teve que enviar aplicações e mapas do site. A papelada demorou algumas semanas (pode demorar mais, dependendo de suas habilidades), em seguida, houve um processo de 45 dias para o depósito.

Se alguém da comunidade se opôs à fazenda, eles teriam a oportunidade de apresentar suas preocupações no fórum aberto. Chad teria a oportunidade de refutação, então as duas partes teriam chegado a um acordo. Se ainda houvesse dissidência, o fórum teria sido estendido. Se ainda não houver resolução, a decisão final vai para um conselho de cinco membros. No caso de Chad, a decisão foi unânime. “Expliquei o mix de produtos e algumas das outras coisas que estava planejando, e tornou-se muito positivo muito rapidamente ... Eu obtive cinco aprovações de cinco. ”

Outro fazendeiro abordou o zoneamento quando proibiu a venda em sua fazenda. Mitch Hagney, da Local Sprout, explica sua experiência com zoneamento no Texas:

“Certos lugares não permitem que você venda no local, alguns encorajam isso, e alguns não querem que você mova seu produto de um lugar para outro. Tudo isso muda de um lugar para outro ou em qual cidade / município você está. Em San Antonio, como muitas outras cidades ... havia uma zona cinza totalmente legal em que era permitido cultivar. E mesmo que fosse legal fazer agricultura urbana como uma empresa comercial, e certamente onde você tinha permissão para vender. ”

Mitch Hagney, da LocalSprout, é um fazendeiro upstart que trabalha em San Antonio, Texas.

Mas, felizmente, o código da cidade pode ser alterado. Mitch explica como ele e seus colegas agricultores se coordenaram para mudar as regras:“Então, quando eu e um grupo de outros agricultores urbanos da comunidade estávamos olhando para essas leis, percebemos que o código da cidade precisava ser atualizado e precisava ser atualizado na direção que queríamos.

“Em outras cidades onde os agricultores não foram proativos em termos de mudança de política ... muitas vezes há uma mudança retroativa de política que é prejudicial. Então, o cheiro de composto não vai bem, ou os vizinhos não querem atividade comercial na área residencial. Quando há formulação retroativa de políticas, geralmente não é o melhor para os agricultores. ”

Para saber mais sobre a experiência de Mitch, confira nosso artigo sobre como localizar sua fazenda.

Não se deixe intimidar pelo zoneamento

O zoneamento pode ser intimidante, mas lembre-se:cidades, cidades, e os municípios querem conformidade! Com um pouco de lição de casa e algumas conversas amigáveis ​​com o governo local, você estará no caminho certo para garantir a conformidade do zoneamento para sua nova fazenda.

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