Cartilha da Política Agrícola:O que é Servidão de Conservação?
Parece inevitável:as terras agrícolas à margem das cidades são eventualmente devoradas pela máquina da (sub)urbanização. Esse é frequentemente o caso, mas existe uma ferramenta legal para evitá-lo – servidões de conservação – que podem vir com grandes incentivos financeiros para o proprietário da terra.
A servidão de conservação é uma restrição legal adicionada à escritura de um bem imóvel, que impede que o terreno seja urbanizado, em perpetuidade. A partir da década de 1970, as servidões de conservação tornaram-se uma ferramenta popular para incentivar o crescimento urbano denso – em vez da expansão suburbana sem fim – em um esforço para preservar o solo e os recursos hídricos e o habitat da vida selvagem. Desde então, o uso de servidões de conservação cresceu exponencialmente. Entre 2000 e 2010, a área de servidão de conservação mantida por fundos de terras nos Estados Unidos (que representa apenas uma parte da área total de servidão de conservação) aumentou quase quatro vezes, de 2,3 milhões para 8,8 milhões.
O conceito se estende à preservação dos elementos históricos dos lugares rurais, bem como à preservação dos meios de subsistência rurais. Servidões de conservação agrícola (ACEs) são um tipo comum de servidão de conservação que permite que a atividade agrícola continue, mas impede a maioria dos outros tipos de desenvolvimento econômico na propriedade. Em troca de colocar uma servidão de conservação em sua propriedade, os proprietários têm direito a benefícios fiscais significativos e, em alguns casos, podem acabar com uma recompensa em dinheiro (mais sobre isso em um minuto). Os benefícios financeiros podem ser insignificantes em comparação com o preço que um desenvolvedor pagaria por um terreno em uma área suburbana em rápido desenvolvimento, mas melhora o negócio. No entanto, você também terá a recompensa inestimável de saber que seus tataranetos podem subir em uma macieira que você plantou hoje e ter uma experiência em primeira mão de onde vem a comida.
Compreendendo a Lei de Uso da Terra
Do ponto de vista jurídico, a noção de propriedade privada é baseada em um conceito chamado de “pacote de direitos”. Em vez de a propriedade ser um assunto de tudo ou nada – ou seja, você possui ou não – a propriedade é considerada uma coleção de direitos de uso da propriedade de várias maneiras, cada uma das quais pode ser comprada e vendida separadamente. Os direitos de propriedade incluem coisas como residência, restrição de acesso público, extração de madeira e minerais, cultivo, construção de coisas, etc., embora cada um deles possa estar sujeito a restrições por regulamentos locais de zoneamento e leis estaduais e federais.
Outro direito dos proprietários é o direito de parcelar a terra e vender as parcelas com lucro – este é o direito que é renunciado quando uma servidão de conservação é colocada em uma escritura de propriedade. Uma servidão de conservação não o impede de vender sua terra ou legá-la a seus filhos, embora todos os futuros proprietários sejam restringidos pela servidão colocada na escritura. É uma grande decisão e geralmente não pode ser desfeita.
Os detalhes exatos de uma servidão podem variar muito, no entanto, é possível adaptá-los aos seus desejos e circunstâncias individuais. Por exemplo, é comum reservar o direito de separar pequenas parcelas de terra de uma fazenda maior com o único propósito de dar, vender ou legar essas parcelas a membros da família para construir uma casa. Da mesma forma, você pode reservar o direito de desenvolver a propriedade para outros usos agrícolas no futuro. Se seu filho ou filha quiser voltar para a terra e construir um novo celeiro ou uma loja de fazenda para vender seus produtos, a servidão pode ser redigida para permitir tais atividades.
Os ACEs geralmente não incluem uma provisão para acesso público, embora às vezes outros tipos de servidões de conservação permitam isso, principalmente quando há características naturais únicas na propriedade que o proprietário sente que deveria ser de domínio público. A ideia de um ACE é manter a terra dentro de uma família ao longo de gerações e mantê-la em uso agrícola produtivo. Um terceiro é obrigado a administrar a servidão de conservação, no entanto, que geralmente é na forma de uma organização sem fins lucrativos de fundo de terra ou um programa de compra de direitos de desenvolvimento (PDR) administrado pelo governo local. Os fundos fundiários e os PDRs ajudam os proprietários de terras a estabelecer servidões de conservação, e também são responsáveis por aplicá-las caso um futuro proprietário ou herdeiro viole o acordo.
Configurando uma Servidão de Conservação
Um dos primeiros passos para estabelecer uma servidão de conservação é encontrar uma organização local de proteção de terras agrícolas, como um fundo de terras ou PDR, e marcar uma reunião para determinar se sua propriedade e seus interesses de longo prazo em relação ao seu uso são uma boa corresponder aos objetivos de conservação da organização. Então você precisará de um advogado para ajudá-lo a elaborar os termos da servidão ao seu gosto. É aqui que entra a questão dos incentivos financeiros.
A maioria dos fundos fundiários só aceita servidões de conservação doadas, enquanto os PDRs são projetados para comprar servidões de conservação. Se a servidão for comprada, seu valor é calculado como a diferença entre seu valor de mercado sem a servidão menos o seu valor de mercado com a servidão, conforme determinado por um avaliador profissional. Em outras palavras, se um desenvolvedor estiver disposto a pagar US $ 10 milhões por sua terra (com base em quanto dinheiro eles ganhariam subdividindo-a, construindo sobre ela e vendendo as casas), mas ela vale apenas US $ 1 milhão como terra agrícola , o valor da servidão seria de US$ 9 milhões. No entanto, a compra de servidões está aberta à negociação pela entidade compradora, que pode não estar disposta a pagar o verdadeiro valor de mercado, a menos que veja sua propriedade como tendo um valor de conservação incomumente alto.
Ainda assim, sempre há benefícios fiscais na criação de uma servidão de conservação. Uma razão pela qual os proprietários de terras são muitas vezes forçados a vender suas propriedades é por causa do aumento do valor dos impostos em áreas de rápida urbanização. O imposto predial geralmente é baseado no valor da propriedade, portanto, se o valor de uma fazenda aumentar de US$ 1 milhão para US$ 10 milhões como resultado da pressão do desenvolvimento, os impostos prediais aumentarão de acordo. Uma vez que uma servidão de conservação seja implementada, no entanto, o valor da terra nesse cenário cairia para US$ 1 milhão para fins de tributação. Os proprietários de terras que acabam doando todo ou parte do valor da servidão de conservação podem amortizar a doação, de acordo com regras específicas estabelecidas pela Receita Federal para servidões de conservação, muitas vezes resultando em economias fiscais significativas.
Observação:para aconselhamento jurídico específico, consulte um advogado.
