Você poderia olhar para uma centena de arrendamentos de terras agrícolas em todo o país e provavelmente não encontrar dois iguais. Algumas pessoas receberam amostras de escritórios de extensão. Outros coletaram amostras de fontes da Internet ou talvez tenham advogados que elaboraram seus contratos de arrendamento. Alguns aluguéis são feitos no verso de um envelope, e alguns são até verbais (o que é arriscado atualmente). Independentemente de onde eles vêm, existem componentes básicos que devem estar em cada arrendamento de terras agrícolas.
Em primeiro lugar, você começa com os nomes legais próprios do locador (proprietário) e do locatário (fazendeiro / inquilino). Freqüentemente, um ou mais deles será uma LLC ou uma corporação, então liste as pessoas jurídicas reais, em vez de listar acidentalmente os indivíduos que possuem as entidades, como partes do contrato de arrendamento. Você pode pensar, “O que importa se houver alguns erros técnicos no arrendamento?” Nós vamos, Posso garantir que, quando houver um problema jurídico real, os advogados começam a perseguir esses pequenos erros técnicos com o objetivo de obrigá-lo a pagar indenizações.
Detalhes importantes de um aluguel
Uma descrição do que exatamente está sendo alugado normalmente será o próximo componente listado. Às vezes, você verá “um campo na County Road N” porque não há endereço. Contudo, Recomendo que você descreva o campo bem o suficiente para que não haja dúvidas do que está sendo alugado. Por exemplo, 80 acres no canto noroeste de County Rd N e Highway 36, ID do pacote # 1-02-003-0004, USDA Farm # 1234. Você sempre pode executar com a descrição legal real, mas às vezes é uma página longa e às vezes difícil de interpretar.
As datas de início e término do prazo de locação devem ser listadas, e você precisa definir se ele se renova ou não automaticamente. Se for renovado anualmente, normalmente, uma das partes será obrigada a avisar a outra parte com pelo menos 30 ou 60 dias de antecedência se ela NÃO deseja renovar. Possivelmente, existem leis estaduais em seu estado sobre quando os avisos de não renovação devem ser dados a um fazendeiro, portanto, não entre em conflito com as leis estaduais com o seu idioma de arrendamento.
O aluguel é obviamente uma parte importante do contrato. É aluguel em dinheiro por acre, dinheiro com um bônus, uma porção do grão, ou alguma outra fórmula? Os méritos desses diferentes cenários foram amplamente discutidos em muitos outros artigos, então não vou entrar em qual cenário de compensação de aluguel é o melhor. Apenas certifique-se de que a compensação esteja claramente definida.
O detalhe de acompanhamento do valor do aluguel é, “Quando será pago?” O aluguel em dinheiro pode ser devido antes que as safras entrem, depois que eles saem, metade antes e metade depois, ou quaisquer outras datas que sejam mutuamente aceitáveis. As parcelas da safra serão entregues sempre que a Mãe Natureza permitir que a colheita aconteça, e você pode querer mencionar que em alguns anos pode não haver colheita alguma. Também pode ser útil especificar no contrato onde o grão será entregue. Outra coisa a esclarecer é quem recebe os pagamentos do governo e em que percentagens. Também, o que acontecerá com os pagamentos futuros do CRP se o proprietário decidir retirar o campo de produção?
As funções do operador são uma seção que praticamente existe para a proteção do proprietário. Isso vai dizer o óbvio, que o agricultor vai plantar e colher as safras em tempo hábil. O fazendeiro não vai permitir o uso público da terra, construir quaisquer estruturas não autorizadas, ou despeje qualquer resíduo perigoso na fazenda. O agricultor cumprirá as leis federais e estaduais sobre a aplicação de fertilizantes e defensivos agrícolas. Alguns arrendamentos dizem que os níveis de fertilizantes serão pelo menos os mesmos no final do contrato de arrendamento como eram no início.
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Quem paga o quê?
Falando em fertilizantes, este é outro grande tópico. O aluguel deve especificar quem vai pagar pelo fertilizante e em que porcentagens. Isso pode ser partes diferentes, dependendo de quais fertilizantes estamos falando. O nitrogênio anual geralmente será o agricultor, e cal ocasional pode ser o proprietário. O aluguel da safra geralmente inclui a divisão do custo do fertilizante. Então, reúnam-se em uma metodologia para financiamento de fertilizantes antes de redigir o contrato de locação.
Do outro lado das funções do operador, o contrato de arrendamento deve indicar alguns deveres do proprietário. Tenho visto linguagem exigindo que o proprietário divulgue a existência de quaisquer poços, tanques subterrâneos, ou locais de disposição de resíduos na propriedade. As responsabilidades do proprietário podem incluir ajudar a financiar melhorias na drenagem ou manutenção de terraços. Eles também podem incluir o dever de facilitar as inscrições para programas governamentais ou de não interferir na produção agrícola. (Certa vez, recebi uma ligação furiosa de um fazendeiro / inquilino quando ele encontrou um par de flechas de ponta larga no campo, deixada lá por caçadores que permiti na propriedade.) Então, não está fora do alcance de um proprietário, ou associados, para interromper a produção agrícola.
O seguro deve sempre ser tratado em um contrato de locação. Vivemos em um país litigioso, onde pessoas feridas (ou suas famílias) freqüentemente procuram outra pessoa para pagar por seus danos. Pode ser um terceiro atravessando a fazenda em um quadriciclo e atingindo um velho fio de arame de cerca. O fazendeiro pode virar o trator em um terraço mal conservado, ou o proprietário pode virar um ATV ao dirigir em uma vala de drenagem recém-aprofundada. Existem duas soluções para lidar com esses riscos. A primeira é para o agricultor e o proprietário manterem um seguro abrangente de responsabilidade, que normalmente será de pelo menos US $ 1 milhão. O contrato de locação deve definir esse requisito para ambas as partes. A segunda cláusula de arrendamento para ajudar com o risco é chamada de cláusula de suspensão inofensiva.
Uma cláusula de isenção de responsabilidade declarará algo ao longo destas linhas:Desde que ambas as partes estejam em conformidade com o contrato de arrendamento, o locador e a operadora liberam a outra parte de quaisquer reivindicações de recuperação por perdas, danos à propriedade pessoal, ou ferimentos ou mortes ocorrendo na fazenda.
Outra cláusula que normalmente está associada a esta é chamada de acordo de indenização. Basicamente, cada parte concorda em compensar a outra parte por quaisquer perdas na medida em que essas perdas sejam causadas diretamente pela violação do contrato pela primeira parte. (Exemplo:se o proprietário colocar um show de fogos de artifício no meio do campo de trigo e ele queimar, o senhorio terá que pagar por isso.)
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O fim do aluguel
Você pode explicar o que acontecerá no final eventual do contrato de locação. Após a devida notificação, o proprietário se reserva o direito de entrar novamente na propriedade, mostre para novos inquilinos, ou comece a lavoura ou aplicação de fertilizante. O operador normalmente se reserva o direito de colher a safra final, mesmo que essa colheita deva ocorrer após o término oficial do prazo do arrendamento.
Por último, o arrendamento pode falar sobre transferências de juros. Normalmente, o inquilino concordará em não sublocar a fazenda para outro fazendeiro sem a permissão do proprietário. Se o senhorio vender a propriedade, o novo proprietário estará sujeito ao arrendamento existente. Também, herdeiros de qualquer uma das partes também estarão sujeitos ao arrendamento. Muitas dessas coisas são de senso comum, mas devem ser explicadas por escrito de qualquer maneira.
