Seu credor trabalha muito para mantê-lo como cliente, mas mesmo o melhor relacionamento bancário pode chegar ao fim. Sua operação agrícola pode se expandir além da zona de conforto do seu credor. Seu oficial de crédito pode se mudar ou se aposentar. Seu banco pode reduzir ou retirar-se da produção agrícola. Sua fazenda pode não se qualificar para a renovação do empréstimo em tempos de ciclos de preços baixos das commodities.
Como esses eventos podem ocorrer, vale a pena estar preparado para um refinanciamento de fazenda. Primeiro, entenda como os credores avaliam o risco e o tipo de métrica financeira que eles levam em consideração ao avaliar uma operação agrícola. Embora esses não sejam todos os fatores que os credores examinam, Existem quatro regras que constituem os pilares do refinanciamento da fazenda:
- A regra dos 90
- O limite de 85% do serviço da dívida
- A regra do orçamento operacional de 25%
- A regra de empréstimo de equipamento de 75%
Pilar # 1:A Regra dos 90
A Regra de 90 se refere a hipotecas imobiliárias, e combina duas entradas principais:a duração do vencimento da hipoteca (em anos) e a proporção entre o valor do empréstimo e o valor da propriedade (%). A regra diz que a soma do prazo do empréstimo mais a relação entre o valor do empréstimo não pode exceder 90. Por exemplo, se você busca um empréstimo imobiliário com vencimento em 20 anos, o montante do empréstimo solicitado não pode exceder 70% do valor de avaliação do imóvel (20 anos + 70% empréstimo / relação valor =90).
A Regra dos 90 cria um equilíbrio entre a duração de um empréstimo imobiliário e quanto você pode pedir emprestado ao seu terreno. Para um vencimento de empréstimo de longo prazo, o valor do empréstimo deve ser uma porcentagem menor do valor do terreno.
A lição é entender os valores atuais de seus terrenos e aplicar a Regra dos 90 para prever seus limites de empréstimos hipotecários.
Pilar # 2:O limite de 85% do serviço da dívida
O limite de 85% do serviço da dívida refere-se ao valor dos pagamentos anuais do empréstimo (principal e juros) que uma operação agrícola pode sustentar com segurança com seus ganhos. O limite estabelece que os pagamentos de empréstimos anuais de uma fazenda não podem exceder 85% de sua receita líquida + juros e depreciação (I + ID). Por exemplo, uma fazenda com $ 300, 000 de I + ID podem suportar com segurança $ 255, 000 de pagamentos anuais do serviço da dívida ($ 300, 000 × 0,85 =$ 255, 000).
Os preços atuais das commodities impõem severas restrições à capacidade de uma fazenda de cumprir o limite de 85% do serviço da dívida. Em resposta, alguns credores aumentaram essa porcentagem para tomadores de empréstimo com alto patrimônio líquido em suas fazendas.
A conclusão é escrever orçamentos anuais que incluam estimativas conservadoras de custo e receita, em seguida, aplique o limite de 85% do serviço da dívida para definir os limites naturais de quanto sua fazenda deve pedir emprestado.
Pilar # 3:A regra do orçamento operacional de 25%
A Regra do Orçamento Operacional de 25% refere-se ao gerenciamento do risco de queda de resultados futuros inesperados. É prudente financiar pelo menos 25% dos custos operacionais anuais projetados de sua fazenda com seu próprio dinheiro. Uma vez que as perdas operacionais raramente excedem 25% dos custos operacionais totais de uma fazenda, O autofinanciamento de pelo menos 25% dos custos anuais orçados reduz o risco financeiro do credor e torna sua fazenda mais digna de crédito. Ter pele no jogo é uma mensagem clara para os credores sobre a saúde financeira de uma fazenda.
Pilar # 4:A Regra de Empréstimo de 75% para Equipamentos
O último pilar do refinanciamento da fazenda é a Regra de Empréstimo de Equipamento de 75%. Equipamentos e máquinas agrícolas são ativos em depreciação que podem perder valor rapidamente. Ao refinanciar equipamentos agrícolas, você deve esperar pedir emprestado não mais do que 75% do valor do equipamento.
Os empréstimos para equipamentos geralmente têm taxas de juros mais altas do que os empréstimos imobiliários, portanto, minimizar os montantes de empréstimo de equipamento irá diminuir os custos de juros contínuos de sua fazenda.
Impactos
Os quatro pilares do refinanciamento agrícola estão inter-relacionados, por isso, é importante entender como a força ou a fraqueza de um pilar afeta os outros três. Você pode não saber quando precisará refinanciar sua fazenda, mas você pode ter certeza de que os credores apreciarão a estrutura financeira de sua solicitação de empréstimo quando ela for bem suportada.
Sobre o autor
Brent King é diretor administrativo do escritório da GlassRatner Advisory &Capital Group LLC em Kansas City.
