Introdução a como comprar terras agrícolas em Maharashtra :Terrenos agrícolas são aqueles usados ​​para fins agrícolas ou agrícolas. Em Maharashtra, apenas um agricultor existente pode comprar terras agrícolas. O agricultor pode estar em qualquer lugar da Índia. Mas se você verificar todos os documentos relevantes com bastante antecedência, você pode evitar todos os problemas que geralmente surgem em transações de terras no futuro.

Em Maharashtra, apenas os agricultores podem comprar terras agrícolas. Se um dos pais ou avós de uma pessoa é agricultor, então, essa pessoa também terá o direito de comprar. Se uma pessoa possui terras agrícolas em outro lugar na Índia, ele ainda pode ser considerado um fazendeiro em Maharashtra. Dependendo do tipo de terreno ou nível de abastecimento de água, a área máxima dessas terras é de 54 acres. Índios não residentes (NRIs) não podem comprar terras agrícolas, propriedade hortícola, ou casas de fazenda. A área cultivável total de Maharashtra é de 225 lakh hectares. De acordo com estimativas oficiais, o nível máximo de potencial de irrigação que pode ser alcançado é de 85 lakh hectares. O departamento afirmou que outros 17 lakh hectares de terras agrícolas estavam sendo fornecidos por meio de irrigação indireta de poços na área de comando.

Um guia sobre como comprar terras agrícolas em Maharashtra, processo, restrições, Documentos necessários, o custo da terra agrícola em Maharashtra, e esquemas

Como e por que investir em terras agrícolas pode ser lucrativo?

1. Baixo nível de risco e alto nível de segurança do capital - O investimento na agricultura é sustentado por um ativo sólido que provavelmente não sofrerá desvalorização. Também, dados anteriores mostram que a agricultura demonstrou fortes características de proteção de capital por um longo período. A agricultura bem organizada é um recurso totalmente renovável que permanece produtivo até ser vendido.

2. Farmland é um contador de inflação eficaz - Historicamente, valores de terras agrícolas geralmente aumentaram mais rápido do que a inflação, tornar a terra agrícola um meio eficaz de controlar a inflação e proteger o capital passa a ser a fonte. Isso pode ser especialmente atraente para investidores que estão preocupados com as políticas do governo sobre a inflação.

3. Farmland é um ativo gerador de renda estável - Ao contrário de outras opções convencionais, como commodities e metais preciosos, a agricultura também fornece renda regular para o investidor, o que lhe permite fazer depósitos em dinheiro e taxas de juros baixas são uma alternativa útil para a renda "livre de risco" perdida em títulos. Embora o setor imobiliário não seja necessariamente o mais lucrativo, a receita está sendo gerada em ativos que provavelmente não sofrerão depreciação.

4. O investimento em terras agrícolas fornece flutuações de baixa renda - Quando se trata de preços de commodities agrícolas, as tendências de crescimento de longo prazo são detectadas no caso de um aumento do capital ativo. Contudo, os aluguéis fixos têm o efeito de reduzir a instabilidade recorrente de curto prazo, porque os riscos dos preços são suportados pelos arrendatários, e não pelos proprietários.

5. Os investimentos em terras agrícolas proporcionam retornos totais mais elevados - os investimentos em terras agrícolas oferecem retornos operacionais e de capital na forma de uma combinação de renda de aluguel e adição de valor de ativo.

Os cidadãos indianos do NRI podem comprar terras agrícolas na Índia?

Os NRIs só podem comprar propriedades comerciais e residenciais na Índia. Também está sujeito a regras específicas e a impostos sobre a compra de propriedades na Índia por NRIs. Na Índia, NRIs não estão autorizados a comprar terras agrícolas, casas de fazenda, fazendas, ou pomares.

Pontos a serem lembrados ao comprar terras agrícolas em Maharashtra

A lista dos documentos comuns que precisam ser verificados antes de comprar terras agrícolas em Maharashtra pode ser fornecida abaixo.

• 7/12 Extract - Inclui alguns detalhes como o número da pesquisa, tamanho da terra, nomes completos dos proprietários, colheitas cultivadas em terra, número de hissa, número gat, se houver algum empréstimo de terreno, etc. Ele pode ser baixado do site mahabhulekh.maharashtra.gov.in ou obtido no escritório local da Talathi. Ao fazer o download, você precisará do nome do distrito, Taluka, nome da aldeia, e número Gat / Sr ou nome do proprietário.
• Extratos de 6/12 - os extratos de 6/12 contêm entradas de mutação para diferentes tipos de direitos que foram transferidos para herdeiros legais ou compradores de terras. Mostra os detalhes de como a terra foi transferida e quais outros direitos ou condições foram adicionados ou alterados. Outros nomes para o extrato de 6/12 são Fer Far, Extrato de mutação, Hakka Patra, e D Patrak.
• Extrato 8-A - Este extrato está na forma de um livro que mostra os detalhes do imposto sobre a renda da terra pago sobre a terra, tipos de colheitas, nomes de proprietários, etc. Embora, deve ser lido com extratos de 6/12 e 7/12.
• Teste de solo - Se o objetivo da compra de terras é o cultivo, então o teste de solo é muito importante. Ele especifica quais safras devem ser cultivadas na terra. O teste de solo pode ser feito tanto pelo governo quanto por instituições privadas.
• Reservas ou Aquisições - As reservas ou aquisições devem ser verificadas se alguma parte da terra foi adquirida por Panchayat, Irrigação, Estado governamental, ou qualquer outra autoridade.
• Limite de terras agrícolas - as categorias devem certificar as terras. Se necessário, um certificado de objeção deve ser obtido do Coletor. (Para não agricultores, procure orientação de advogados locais). O tamanho do terreno é baseado na Lei de Venda de Terras de Maharashtra.
• Receitas de Imposto de Receita de Terra - O Tehsildar ou Diretor do Escritório Tehsil emite um recibo para o imposto pago sobre a receita de terra.
• Mapa da vila e planta do bloco - Este mapa é necessário para identificar a localização das terras na vila. Isso serve para calcular a localização real e a localização no documento.
• Vias de acesso - Deve haver certificação pela Receita. Além disso, deve haver um registro da estrada de acesso no registro-26 do escritório de Panchayat.
• Títulos de propriedade originais - devem ser examinados minuciosamente por um consultor jurídico para garantir que a terra esteja livre de todos os litígios e que o título esteja livre.
• Aviso Público - Aviso de compra de terreno deve ser dado em pelo menos dois jornais locais para verificar a titularidade do terreno com a orientação de seu advogado.
• Ônus - Empréstimos bancários, hipotecas privadas, passivos do governo, ou quaisquer cobranças devem ser verificadas minuciosamente antes do prazo de venda.
• Litígio - Todos os litígios, caso existam, deve ser cuidadosamente estudado antes de vender o terreno.
• Terra de cultivadores - Este tipo de terreno, conforme listado no Total Holding u / s 32-G, não pode ser vendido ao Collector ou Revenue Tribunal. Portanto, as terras de todos os fazendeiros devem ser estritamente evitadas.
• Terras Aadivasi - as terras Aadivasi não devem ser compradas a qualquer custo.
• Terreno Inami - São muitas as condições associadas a este tipo de terreno. É aconselhável não se envolver em tais terras.
• Demarcação, Limites, e Vistorias - DILR e Inspetores de Círculo estão autorizados a vistoriar o terreno.
• Disputas de limite - esses tipos de disputas precisam ser resolvidas bem antes do início efetivo da escritura de venda.
• Reivindicações de estranhos - Qualquer boja, isaar, procuração, ou qualquer reclamação deve ser liquidada antes da escritura de venda.
• Disputas familiares - Devem ser bem conhecidas e resolvidas antes do prazo de venda. Todas as disputas por família, co-proprietários, e entradas de sucessão, etc, precisa ser resolvido primeiro.
• Somente um agricultor pode obter terras agrícolas. Um não-agricultor pode comprar terras agrícolas com o consentimento prévio do Coletor do Distrito.
• Acordo de Venda - Todos estes termos e condições devem ser redigidos e executados por seu consultor jurídico.
• Escritura de transporte - Isto é, Afinal, execução e pagamento do imposto do selo.
• Registro de escritura - O transporte deve ser formalmente registrado no Cartório de Registro do Sub-Registrador com todos os impostos de selo pagos para efeito legal.
• Os nomes dos novos proprietários devem concluir 7/12 no prazo de seis meses a partir do registro.

Dicas legais para comprar terras agrícolas

Para tornar esta difícil tarefa mais gerenciável para você, listamos alguns pontos legais essenciais a serem considerados ao comprar terras agrícolas na Índia.

Verifique a escritura de propriedade das terras agrícolas para verificar a propriedade - A escritura de posse do terreno confirma o nome do vendedor e verifica se o vendedor tem o direito de vender o imóvel. Suponha que haja mais de um proprietário de terras agrícolas existentes no título de propriedade atual e no título de propriedade anterior. Nesse caso, recomenda-se que os documentos sejam verificados por um advogado antes do registro, para garantir que o proprietário não deu acesso a terceiros através do terreno.

Verifique os documentos e assine o contrato de venda do terreno - Afinal, documentos foram verificados, vendedores e compradores devem preparar e assinar um documento escrito declarando o valor do pagamento adiantado, o saldo a ser pago, e o prazo real da venda. Todos devem ser supervisionados por um advogado e assinados por duas testemunhas. Esta é uma parte importante da compra de terras agrícolas. Portanto, deve-se ter muito cuidado e ler os termos e condições com atenção antes de assinar o contrato.

Descubra o imposto de selo na terra - O imposto de selo é outro aspecto importante na compra de imóveis. Imposto de selo não é nada, mas o imposto sobre a propriedade cobrado pelo governo, e o imposto de selo imposto sobre a terra pelo governo varia de estado para estado. O imposto de selo é um documento legal que pode ser utilizado em tribunal.

Documentos necessários para registro de terras - O registo de propriedade é um documento que atesta a transferência de propriedade em nome de um novo comprador e deve ser assinado por ambas as partes no cartório do Conservador. De acordo com a Lei de Registro da Índia, 1908, uma escritura deve ser registrada no escritório do Sub-Registrador, e documentos como recibos de impostos imobiliários, feitos passados, e a escritura original é exigida com duas testemunhas no momento do registro de terra.

Venda / escritura de transmissão do terreno - Esta escritura é um documento que transfere a propriedade do vendedor para o comprador. Esses documentos contêm todos os detalhes necessários, como localização, medição, e detalhes de limites.

Recolher o certificado de medição e oneração do terreno - Este documento garante ao comprador que a terra agrícola está livre de qualquer problema ou reclamação legal. Qualquer pessoa pode obter um certificado de titularidade no Escritório do Sub-Registrador.

Certifique-se de que os recibos e contas fiscais do registro de terras não estejam pendentes - Antes de começar a comprar um imóvel, o comprador deve garantir que não haja contas de terrenos ou notificações pendentes. Eles devem se certificar de que a água, eletricidade, ou outras contas estão limpas e atualizadas.

Alterando o título de terras agrícolas - Depois de concluir todos os procedimentos legais e aspectos importantes da compra de terras agrícolas, o nome do novo proprietário do terreno consta dos registros do escritório da aldeia.

O que você deve verificar antes de comprar terras agrícolas?

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Por terra, queremos dizer uma superfície que não é coberta por água. Usamos este pedaço de terra seco para muitos propósitos. Por um lado, nós cultivamos alimentos para o uso diário, como frutas, legumes, cultivo, e ervas.

Além disso, vemos milhões de hectares de floresta e pastagens. Para fazer as pazes, podemos dizer que usamos a terra para projetos agrícolas. De forma similar, sempre que você planeja comprar um terreno, você precisa se concentrar em algumas coisas essenciais para evitar qualquer decepção nos anos que virão. Por exemplo, se você planeja comprar terras agrícolas, você precisa saber sobre equipamentos de irrigação na área. Avançar, Recomendamos que você contrate um inspetor de terras para verificar a qualidade do solo. O profissional irá informá-lo sobre a qualidade do terreno à venda e o preço futuro. Por outro lado, se você pretende comprar um terreno residencial ou comercial, você deve verificar seu protocolo de zoneamento.

O C maior parte das terras agrícolas em Maharashtra

Vários fatores naturais podem afetar o custo das terras agrícolas. O custo da mudança de terras agrícolas é baseado em vários fatores, como topografia, condições agro-climáticas, saúde do solo da terra, instalações de irrigação existentes ou tipo de infraestrutura de irrigação, variação média anual de precipitação, instalações de infraestrutura, como estradas e mercado, ambiente social circundante, amostragem de safra, rastreamento de rotação de cultura, e cobertura florestal circundante, etc, podem ser afetados. O custo das terras agrícolas em Maharashtra é de aproximadamente 20 lakhs a 1 crore.

Lembre-se de pequenas coisas ao comprar terras agrícolas

• Para comprar terras agrícolas, certifique-se de não comprar terras em disputa
• Diferentes estados em nosso país têm diferentes leis para a compra de terras agrícolas. Em Telangana, qualquer um é elegível para comprar um terreno, mas em Maharashtra e Karnataka apenas agricultores registrados são permitidos. Então, certifique-se de conhecer os padrões desse estado. O não cumprimento de tais regras pode sair pela culatra
• A terra deve ser um título comercializável. Você não está comprando terras agrícolas para fins residenciais.
• Se você deseja usar uma propriedade agrícola como residência, o processo de conversão será mais importante. Todos os outros estados têm diretrizes que precisam ser seguidas com base no comprador.
• Uma fazenda deve ser concluída e então submetida às autoridades competentes para um certificado de conversão. Certificar-se de que, você precisará declarar o motivo da alteração e enviar os documentos exigidos junto com o formulário. Lembre-se disso, obtenha uma carta do CON do município para evitar qualquer problema legal no futuro.
• Se você está comprando uma propriedade agrícola, use-o apenas para fins agrícolas. O processo de mudança pode ser cheio de aborrecimentos. Verifique o registro do terreno que você está comprando e identifique se o vendedor é verificado e confiável. Isso apenas reduz os riscos indesejados.

Dicas para encontrar terrenos agrícolas perfeitos para venda

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Saiba mais sobre o uso anterior da terra - O uso anterior do terreno pode afetar se você deseja comprar um imóvel. Muitos nutrientes podem não ser deixados para suas plantações em terras que não são usadas há décadas. Uma área que era usada para fins industriais, Contudo, pode esconder produtos químicos tóxicos na sujeira e na água. Pesquise o uso anterior da terra para evitar ameaças e concentre-se cuidadosamente em encontrar um campo com solo saudável.

Teste a acidez e os nutrientes do solo - Antes de comprar uma fazenda agrícola, é importante saiba que o solo tem os nutrientes e a acidez certos para o cultivo de sua escolha.

Observe a drenagem do solo de terras agrícolas - A maioria das culturas prefere solo que drene rapidamente após a chuva. Solo bem drenado ajuda a proteger as plantas de doenças como o apodrecimento do caule, podridão da raiz, praga, e molde. Água parada também abre espaço para a reprodução de insetos irritantes, incluindo mosquitos, pulgões, e besouros que comem as folhas. Você pode melhorar a drenagem da fazenda adicionando perlita, areia, fertilizante, adubo, ou vermiculita ao solo. Se você quiser começar a cultivar imediatamente, comprar uma fazenda à venda que já está se esgotando.

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UMA analisar a topologia de terras agrícolas - A topologia desempenha um papel importante no sucesso da fazenda. A maioria dos agricultores evita encostas íngremes porque a água pode remover nutrientes essenciais. Se você quiser comprar um terreno para venda em uma área árida, a topologia provavelmente não importa muito. Por exemplo, muitas pessoas conseguem cultivar uvas nas colinas do Arizona.

Apenas certifique-se de que a topografia da fazenda corresponda às necessidades de suas safras.

Descubra se a infraestrutura existente atende às suas necessidades - terras agrícolas contêm mais do que solo saudável. Você precisa de infraestrutura agrícola para ajudá-lo a cultivar e vender as safras. Você pode dividir os tipos mais importantes de infraestrutura em quatro tipos;

• Estradas
• Edifícios
• Irrigação
• Eletricidade

Estradas agrícolas precisam acomodar algumas grandes máquinas, como tratores, rolos, e cultivadores, e também caminhões.

Os edifícios devem fornecer um local seguro para armazenar seus produtos e colheitas. Pense além de ter um bom depósito que protege o feno da chuva. Você pode até precisar encontrar edifícios como silos de grãos, instalações de embalagem, e galpões refrigerados que continuam produzindo produtos frescos.

Encontre a distância entre os distribuidores, revendedores, e mercados - Considere a facilidade com que você pode alcançar distribuidores, revendedores, e mercados que compram suas colheitas. Cada hora que você passa na estrada é longe de seus campos. Encontre terras agrícolas que o mantenham a uma distância razoável de distribuidores e varejistas, porque você deseja construir uma cadeia de abastecimento eficiente. Uma localização central que oferece fácil acesso a muitas cidades e vilarejos da região pode ajudar a transformar sua fazenda em um negócio de sucesso.

O aspecto legal de possuir terras agrícolas

Verifique se o título da terra é o cumprimento básico que deve ser concluído antes da compra. É importante garantir que não haja disputa sobre o título e a área de terra. A confirmação do título da terra agrícola deve ser pelo menos 40 anos antes da data de compra. O rastreamento da propriedade deve sempre começar com um exame do documento inicialmente registrado. Isso é importante, desde que você não queira comprar terras aparentemente férteis que estejam em disputa.

A seguir estão alguns dos documentos importantes envolvidos no processo;

Verifique o certificado de oneração - Antes de comprar um terreno, é importante verificar se o terreno está isento de encargos legais. Este documento ajuda a entender o peso da propriedade por um período específico.

Recibos e contas de imposto sobre a propriedade - Recomenda-se que peça ao vendedor os recibos anteriores do IPTU, bem como outras contas relacionadas com o terreno. Isso o ajudará a evitar problemas fiscais futuros.

RTC (Registro de Direitos, Arrendamento, e cultivo) - RTC é um documento anual muito importante na verificação do título. Indica propriedade, ocupação, arrendamento, tipo de solo, número de árvores na terra, e outros detalhes. É aconselhável obter o referido documento pelo menos 40 anos a partir da data de compra, pois reflete o fluxo anual de propriedade.

Alguns dos outros documentos importantes envolvidos neste processo são o índice de terras, extrato de mutação, história da árvore genealógica, Livro Patta, e certificado Khata.

Esquema de compra de terras agrícolas

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Objetivos - Assistência financeira para compra, desenvolvimento, e cultivo de terras agrícolas e pousio para os agricultores.

Elegibilidade

• Com base em diferentes zonas agro-climáticas em todo o país, agricultores pequenos e marginais são elegíveis, ou seja, quem possuirá o máximo de terras irrigadas ou não irrigadas conforme determinado pelo NABARD.
• Distribuidor / Fazendeiro Inquilino.

Margem - Não há margem estipulada para empréstimos de até Rs. 50, 000. No caso de empréstimos de valor superior, será estipulada uma margem mínima de 10%.

Período de reembolso - Prazo de pagamento em parcelas semestrais / anuais de 7 a 12 anos, incluindo um período máximo de suspensão de 24 meses.

S segurança - Hipoteca de terrenos adquiridos com empréstimo bancário garantido.