Os preços dos grãos em alta, como os que os agricultores experimentaram em 2021, significam uma coisa:os preços pagos pelas terras agrícolas e os aluguéis com certeza aumentarão a tempo para a safra de 2022.
Tão certo, Contudo, é que os preços dos grãos acabarão caindo. Os agricultores que travaram altos aluguéis em dinheiro durante os tempos de boom podem ficar presos a arrendamentos não lucrativos quando o mercado cair. É uma das armadilhas dos acordos de aluguel em dinheiro, diz Mykel Taylor, o Alfa Endowed Eminent Scholar em economia agrícola na Auburn University.
“É difícil definir um aluguel fixo justo em dinheiro quando as coisas mudam de ano para ano, ”Taylor explica.
Por essa razão, um arrendamento de dinheiro flexível (FCL) pode ser a solução para alguns fazendeiros e proprietários de terras.
O FCL garante um preço mínimo acordado entre o locatário e o locador. Geralmente é menor do que a taxa de aluguel em dinheiro; Contudo, proprietários de terras podem obter um bônus com base no rendimento, preços dos grãos, ou receita bruta. “Para proprietários de terras, isso é atraente porque eles não estão perdendo anos bons, ”Taylor diz.
Embora os FCLs possam ser personalizados para cada fazenda, na maioria dos cenários, o inquilino e o proprietário concordam em um dos dois cenários comuns:
• Participação na receita líquida. O proprietário receberá um aluguel igual a uma parcela acordada da receita líquida da safra, determinado pela multiplicação da produção colhida pelo preço de mercado (geralmente o preço na colheita). Tipicamente, o aluguel será igual entre 25% e 40% do valor líquido da cultura ou receita líquida da cultura.
• Aluguel básico mais bônus. As partes concordam com um aluguel básico, normalmente mais baixo do que um aluguel fixo em dinheiro típico para o mesmo terreno.
O proprietário do terreno recebe uma parcela da receita líquida se exceder um determinado valor base. Ambas as partes precisam concordar sobre como calcular a receita líquida.
Por que a demora? Idealmente, um contrato de aluguel de fazenda deve ser justo para ambas as partes. “Todo mundo quer encontrar esse meio-termo, mas é difícil, ”Taylor diz. Um FCL pode fornecer esse meio-termo. Contudo, apenas cerca de 5% a 6% de todos os arrendamentos no Corn Belt são FCLs, de acordo com o mandato, Propriedade, e Transição da Pesquisa de Terras Agrícolas pelo Serviço Nacional de Estatísticas Agrícolas do USDA.
“A razão de não vermos mais deles é porque eles podem ser um pouco complexos de descobrir, ”Taylor diz. “Digamos que você defina uma taxa básica, mas o componente da fórmula - que é onde entra o flex - pode ser complicado. ”
Na maioria dos casos, os agricultores pagarão uma parcela fixa do aluguel em dinheiro em 1º de março, e a segunda porção - a flex - após a colheita no outono.
As partes podem basear a parte flexível do arrendamento no rendimento ou na receita líquida; Taylor prefere o último. Contudo, isso requer a disposição do agricultor em fornecer informações sobre o custo de produção e como essas informações foram obtidas.
“Se você fizer os cálculos e simplesmente dizer a um proprietário de terras, aqui está seu aluguel básico e seu bônus de $ 25 por acre, mas não diga a eles como você chegou ao bônus de $ 25, eles podem dizer, _ Obrigado. _ Ou eles podem pensar, 'O que da? Pensei que seria mais, '”Taylor explica.
Que tal bônus informais? Se o objetivo de um arrendamento flexível em dinheiro é fornecer uma compensação justa aos proprietários de terras, por que não oferecer um bônus de fim de ano em anos muito bons?
Taylor desaconselha isso. Lembra-se da cena em National Lampoon's Christmas Vacation onde Clark Griswold consegue uma assinatura do Jelly of the Month Club, em vez do bônus em dinheiro que ele esperava - e já havia gasto? Um bônus informal é assim.
Se você der ao seu senhorio $ 10 a $ 15 a mais por acre em um bom ano, o proprietário vai gostar. Contudo, se os preços estiverem baixos no próximo ano ou se o tempo estiver ruim e não houver bônus, o proprietário provavelmente ficará desapontado. "Isso pode voltar para te morder, " ela diz.
“Se você tem uma boa comunicação, você pode trabalhar nisso, " Ela adiciona.
“Mas nem todo proprietário de terras e inquilino tem uma boa comunicação.”
Três segredos para um aluguel de dinheiro flexível
Um arrendamento de dinheiro flexível (FCL) pode fornecer aos agricultores e proprietários de terras mais certeza em anos voláteis, diz Mykel Taylor, Alfa Endowed Eminent Scholar na Auburn University. Para fazer funcionar de forma eficaz, Contudo, requer disciplina de gestão em três áreas.
Transparência.
As operações bem-sucedidas com FCLs acompanham de perto os custos de insumos e estão dispostas a compartilhá-los com o proprietário do terreno.
Comunicação.
Quando Taylor era economista agrícola de extensão na Kansas State University, um jovem fazendeiro e seu proprietário a abordaram após uma reunião. Eles haviam estabelecido um contrato de arrendamento flexível em dinheiro, por meio do qual o jovem agricultor pagou um aluguel em dinheiro básico e um bônus que dependia do lucro da terra naquele ano. “O agricultor estava pagando muito mais do que o valor de mercado, e era insustentável, ”Diz Taylor. “Mas eles conseguiram reconciliar a situação porque estavam dispostos a se comunicar.”
Documentação.
Os detalhes da FCL devem ser sempre anotados e revisados a cada ano. Isso inclui as condições de pagamento (em que época do ano o proprietário é pago), como o rendimento é determinado (pesar tíquetes, combinar monitores de rendimento, capacidade de armazenamento do depósito de grãos), além de como o seguro agrícola e os pagamentos do governo são incluídos na fórmula. Para uma planilha interativa sobre locações de dinheiro flexíveis, visite o site do tomador de decisões agrícolas da Iowa State University em extension.iastate.edu/agdm/wdleasing.html.
