A Peoples Company monitora todas as vendas de terras de 35 acres ou mais em Iowa semanalmente. Nossos dados revelam algumas tendências interessantes. Iowa usa a classificação de produtividade do solo CSR2 de 100 pontos para medir a produtividade de uma fazenda. As fazendas com um CSR2 mais alto são geralmente de qualidade e produtividade mais altas. O setor imobiliário usa o preço por CSR2 para avaliar a força do mercado de terras agrícolas e comparar os resultados das vendas de terras. Embora não seja perfeito, este método dá uma noção geral da tendência dos valores.
Em 2017, havia 790 tratados comercializados para leilão público, com 738 vendas. Isso representa mais de 86, 000 hectares com um valor total de $ 562 milhões. O preço médio por ponto CSR2 de todas as vendas em nosso banco de dados de leilões foi de US $ 120, com o mercado de terras ganhando força ao longo do ano. Por exemplo, uma fazenda que é vendida por US $ 8, 000 um acre com 80 CSR2 se traduziria em $ 100 por ponto CSR2.
é realmente um mercado de vendedor?
Esses dados mostram que os preços dos terrenos provaram ser surpreendentemente resilientes e não seguiram as taxas de aluguel para baixo como muitas pessoas previram. A questão é se os resultados do leilão refletem a força geral do mercado de terras agrícolas. É realmente um mercado de vendedor? Nossa empresa se esforça para replicar os resultados de seus leilões ao negociar transações fora do mercado ou ao negociar um preço em uma listagem tradicional. É difícil fazer os compradores intensificarem essas negociações privadas na mesma proporção que o fizeram em um ambiente de leilão. Isso levanta a questão:o método de leilão de venda gera um preço de venda mais alto do que os outros métodos, ou poderia haver algo mais dirigindo isso? Talvez as propriedades que estão sendo leiloadas representem terrenos de qualidade superior e que não estão disponíveis há vários anos. Talvez os atributos das fazendas vendidas em leilão sejam superiores aos do mercado geral.
Considere julgar a força da indústria automobilística pelas vendas em uma liquidação de automóveis da Barrett Jackson, onde apenas os melhores carros são levados ao leilão. Isso reflete a força geral do mercado automotivo, ou a demanda por carros colecionáveis raros e de alta qualidade que se beneficiam de um processo de licitação?
Eu argumentaria que a força do mercado de terras é legítima e é, na verdade, mercado de um vendedor. Continua a haver interesse em possuir terras agrícolas de agricultores e investidores. O futuro das terras agrícolas parece ótimo. Ainda, Eu acho que os fundamentos subjacentes não necessariamente apóiam os preços que você está vendo nos leilões, onde os agricultores representam cerca de 80% de todos os compradores.
Existem 30 milhões de acres de terras agrícolas em Iowa, e pesquisas sugerem que 1% do mercado de terras agrícolas gira anualmente. Se 1% dos 30 milhões de acres virar, isso sugeriria 300, 000 acres mudam de mãos anualmente em Iowa. Em comparação com nosso banco de dados de leilões, estamos rastreando os resultados de 86, 000 acres ou apenas 30% dos acres que são movimentados a cada ano em Iowa.
Os resultados que você lê em pesquisas de terras agrícolas refletem as opiniões dos profissionais do negócio. Estes são, em grande parte, impulsionado pelos resultados do leilão e pela percepção do profissional sobre o mercado. Ainda, a maioria das transações de terras que acontecem não são em leilão público e são negociadas de forma privada, seja por meio de uma listagem tradicional ou de uma transação fora do mercado. Os resultados das vendas privadas não são conhecidos sem a pesquisa do preço de venda no tribunal. A percepção de que o mercado de terras é forte é impulsionada, em grande parte, por leilões públicos. Afinal, leilões representam a forma mais pura de descoberta de preço.
Sempre digo aos meus clientes que os leilões são ideais para propriedades de alta qualidade, onde há vários licitantes competindo pela propriedade da propriedade. Essas propriedades, como um carro raro, pode negociar com um prêmio para o mercado geral.
Para propriedades que não têm esses atributos, encontrar um comprador para aumentar com o mesmo preço por ponto CSR2 que estamos rastreando em nosso banco de dados de leilões pode ser um desafio.
Sobre o autor
Steve Bruere é o presidente da Peoples Company, uma corretora de terras sediada em Iowa com uma oferta diversificada de gestão de terras, avaliação de terras, e serviços de investimento em terras em 20 estados.
